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深圳温情地价仅112万地段好到爆名校校区首宗“70年只租不售”纯住地拍出了周边房子小心

关键词:链家地产怎么样时间:2018-11-16 22:00来源:惠州房网

原标题:深圳温情,地价仅1.12万,地段好到爆,名校校区,首宗“70年只租不售”纯住地拍出了,周边房子小心

3号人才安居集团拿下!增加配建10800平人才房面积,最终需配建37860平人才住房面积。

刚刚,深圳首宗“只租不售”纯住宅用地拍卖结果出炉,人才安居集团以10.1亿,配建3.786万平米人才房,最终拿下这块总建面90180平米的地块。

保利、碧桂园、星河、佳兆业、中海、龙华建设、人才安居集团等8家房企,参与了拍地,现场还有一大批媒体围观。

开拍后,仅仅3次竞价,即从7亿多的底价,拍到10.1亿的最高限价,直接进入竞拍无偿移交的人才住房配建面积的环节(该地块要求最低配建30%即27060平方米人才房)

经过激烈厮杀,人才安居集团最终以10.1亿的最高限价,同时无偿移交3.786万平人才房,拿下这块地,折合楼面地价:1.12万元每平。若剔除人才房面积,实际楼面地价约1.93万元每平。

深圳房地产研究中心主任王锋表示:深圳虽然房价高,但是租金不高,租金在收入30%以内,未来具有很大的发展空间。他说,恭喜安居集团拿到地,国有企业应该发挥主导作用,上海租赁地也是国企拿到,深圳人才安居集团发挥带头作用,未来会有更多的开发商参与进来。

先来看看这是一块怎样的土地,熟悉这块地的朋友,可以直接跳到下一部分看淘哥的分析解读。

居住用地土地面积为20042平方米,容积率为4.5;建筑面积为90180平方米,含商业、住宅和其他配套设施,土地使用年限为70年。

位于龙华民治街道,深圳北站商务中心区内,项目北面为龙光玖钻及红山6979项目,东面有华侨城商业地块、金亨利二期居住用地、鸿荣源民治第三工业区城市更新等项目。

地块旁边就是地铁4号线号线、未来的龙华双馆也在附近,可谓是一块宝地。此次最高限价是10.1亿,按总建筑面积计算的楼面地价是1.12万元每平米。而在去年,不远处的龙华上塘地块,拍出了5.67万的楼面地价深圳温情地价仅112万地段好到爆名校校区首宗“70年只租不售”纯住地拍出了周边房子小心

也就是说,这块地的楼面地价只有去年的五分之一不到。但是,这块地是70年只租不售!

值得注意的是,这块地在深圳高级中学北校区学区辐射范围内,这点可能暗藏一个惊天利好,淘哥下面会提到。

“为培育和发展我市住房租赁市场,项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期(70年)自持,限整体登记,不得销售、转让,”

其一,限成交地价,该宗地挂牌起始价为人民币7.77亿元,最高限制地价为人民币10.1亿元,封顶溢价率30%。

其二,竞成交地价,当竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得原则确认成交。

其三,竞人才住房面积,当竞买人报价达到最高限制地价时,在最高限制地价和配建人才住房面积基础上,竞价转为竞无偿移交的人才住房面积,无偿移交人才住房面积多者为宗地竞得人。

每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过20年。乙方自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修,且租赁合同应当约定承租人不得转租。

要求配建总建筑面积的30%的人才住房,最终配建的人才住房面积根据竞价情况得出,并与租赁住房面积联动调整,链家地产怎么样人才住房面积增加的,租赁住房面积将随之减少。人才住房由竞得人建成后产权无偿归政府。

简单说就是,深圳拿了一块位置非常好的地块,作为深圳首宗“只租不售”纯住宅用地试点,条件严苛。

淘哥认为,从目前已知的条件看,这块地的成本是非常高的,开发商这个价格基本上不赚钱,一个不好就会赔本。

我们来算笔账:这块地地价约10个亿,建安等其它成本加起来约5个亿,总共要15个亿。如果按目前房企一般的资金成本算,这15个亿一年的资金成本基本要去到1个亿!

9万平的总建面,扣掉返还给政府的人才住房和商业等,还剩下5.2万多平的住房可供对外租赁,算下来,大约要租到180-200元一平米才能弥补资金成本!

日前,深圳官方公布的《深圳市2017年房屋租赁指导租金》根据官方文件显示,龙华新区指导价均价在17元/平,而当前挂牌均租价为54元/平;即将开拍地块所属的民治街道租金指导均价在24元/平,当前挂牌均租价则达到72元/平。

淘哥实地考察发现,目前地块周边的华业玫瑰四季,约40平米的一房,月租金大概4000,每平米100元。单房因面积小,租金还属于略高的,水榭春天的租金,大概在每平米80多元。

即使开发商花大力气打造这个“70年自持”项目,使得房屋租金比周边高出20-30%,到顶也就100-130元,每平米依旧要亏50-70元,一年要亏3000多万。由此导致的建安成本增加还不计算在内。

算来算去,开发商不是慈善机构,那么,为何还要拍这块地?

“我们测算的结果和你计算的差不多,这块地很难赚钱,能弥补资金成本就不错了。”在深圳某品牌房企负责拿地拓展的一位朋友告诉淘哥,因此对这块地,这家房企采取的策略是谨慎观望。

而淘哥多方获悉,在拍地之前,龙华国土部门曾多次组织开发商们开会,推介地块、也同时收集房企们对这块地的看法。据悉,包括万科、惠州房地产新政策金地、华侨城、刚需房 近闹市,居恬静,享绿意,都市人的生态家园,中海、龙光以及在龙华有项目开发的大房企,基本都有参与。

某位参与会议的房企向淘哥透露,大家现场粗略计算过成本和收益后,普遍表示:地价略高。而国土部门则回应称,会仔细考虑大家的意见,会考虑“托底”的办法!

托底政策?!这么好的地段,还会有托底政策,有可能是什么政策?这不免让人浮想联翩。

淘哥觉得,这一点不奇怪,也符合大政方针。大会上提出的”房住不炒”、“租购并举”、“租购同权”、“住有所居”,这是未来很长一段时间,中国的住房制度方向。前不久,深圳不是租房都能贷款了吗?最高100万,最长可以贷款10年。这只是开始,接下来还会有更多、更具体细则出来,大家可以拭目以待。

回到这块地本身,即使未来出台支持这块“租售并举”地块的托底政策,淘哥也毫不意外,毕竟这是深圳第一块70年自持的土地,需要做标杆的,不容有失。我们应该分析的是,可能的“托底”政策会是什么?

1、首先从大方向看,“租售同权“是符合房地产政策导向的,北京上海广州此前已经提出了这个概念,深圳跟进情有可原。

2、“租售同权”,淘哥认为普通市民最关心的权利,是学位。也就是说,租房能不能和买房一样,同样读名校。

这就是这块地隐藏的最大利好——这块地位于深圳高级中学北校区学区辐射范围内。

如果这块地实行“租售同权”,租房也能保证就读高级中学,那么,租金水平提高就很有可能,也完全会有市场。

随着城市、片区、小区和室内装修等整个人居环境的改变,租金会进入上行通道。最近的一个案例是,万科与深圳城中村合作,试水城中村“综合整治+运营”的新模式。万科入场坂田岗头新围村综合整治项目,随着整治进行,片区租金上涨。

尤其对于名校校区,如果“租售同权”,租房和买房积分等同,那望子成龙的家长们,就不是只有买学位房一条路,完全可以租赁学位房,庞大需求涌入会导致租金上涨。

淘哥觉得,如果我们目光更加长远的话,租售同权后,下一步,有可能就是“住宅和公寓同权”。

道理很简单,连租房都可以和买房同权了,为何同样的地段,公寓要受歧视?如果公寓持续受歧视,那租赁在公寓里的人怎么办?租公寓的人就比租住宅的低人一等吗?这样租售同权又如何落实?

5、从供应上说,深圳土地稀缺,在城市中心和次中心,即使想大规模供应租赁房源,也是极为困难的。类似今天龙华红山这块住宅用地,有9万平的建筑面积,已经是殊为难得,即使这样也是杯水车薪。

但是,相对而言,在这样的地段,公寓的供应量相对更充足一些。比如龙华这块地附近,就有多个公寓项目在售、将售,目前价格其实也就6万来块,远低于区域住宅8万多的房价水平。

如果未来租售同权、住宅公寓同权,无论是租住在住宅、还是租住在公寓内的人,都能就读同一片区的学校,这样显然更加和谐。

同时,这样能在城市中心提供更多的有效供应,也更能符合民众的真实需求,毕竟没有人想住到远郊区,每天把时间浪费在通勤上。

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15年深圳房地产从业经验,历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理,曾参与leju纽交所上市敲钟,曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。

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