关键字:惠阳二手房价格暴跌发布时间:2018-11-17 22:14


最近两个月,大家都会听到房价下跌的消息,比如厦门房价下跌,甚至有大房企项目打6折,江西上饶有楼盘一夜降价30%,上海二手楼挂牌交易周期变长,类似的新闻数不胜数。很多原本气势汹汹要杀进楼市的购房者都被吓到,直接打消购房念头进行观望。

而有一部分朋友,反而会更坚定地想在楼市低迷期趁机入手,胆魄是有了,但是究竟应该投资哪里呢?越是这种时候,越要谨慎选择,一旦投资错了,就不是赚钱的问题,而是被套的问题。

其实,讲来讲去就一个核心问题:现在到底哪些城市可以投资?俗一点来说,就是买哪里还可以赚钱?

投资房产,尤其是房价暴涨一轮之后的当下,我一直强调要做价值投资,什么叫做价值投资?就是投资有价值的地方,让城市、地段的升值来带动项目升值,而不是炒概念,贪便宜,追求快进快出。这些有价值的城市就是指那些经济产业强大,有庞大的人口规模,而且还会吸引外来人口不断流入的城市。

如果单纯从城市的价值来说,毫无疑问最值得投资的城市是四大一线城市北上广深。尤其是深圳,一个最有活力的一线大,土地稀缺性及其之高。

其次就是杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、郑州、天津等一批强二线城市,虽然离北上广深还有一定差距,但也是中国发展得最好,

这些一线和强二线城市都可以投资,有房票有资金的朋友,不用想那么多,一线城市你们尽管买,强二线城市非稀缺项目,明年年初出手也没有问题。只要是在市中心、靠地铁、有好配套,只要是不存在明显缺陷的房子,都没有问题。

除了这些一线和强二线城市外,三四线城市有没有价值呢?三四线城市才是中国城市的大多数啊,而且相对来说他们价格低,门槛低,有些甚至房价现在都还在涨。

我之前有给大家说过无数次,三四线这波房价上涨最大的幕后推手就是货币化棚改,随着这波棚改转变为实物安置甚至退出历史舞台,三四线房价基本就是到顶了。关键是什么?人口在大量流出啊,没有一波接一波的人口流入做支撑,房价能撑到什么时候呢?涨跌都是小事,关键是后期你的房子转手给谁?

当然,三四线中存在一种特殊产物:那就是环一线城市。这些城市具有三四线城市的肉体,但是带着被一线城市笼罩的灵魂,能得到一线城市产业带动和辐射,最直接的是能接收那些在一线买不起房子的刚需外溢。这就是他们的核心价值和购买逻辑,未来有人接手才是最关键。这里不仅价格相对便宜,而且购房资格又相对宽松,是刚需和投资的一个不错选择。

纵观所有环一线区域,结合一系列比如房价、被辐射程度还有购房资格等,我认为这一刻的惠阳最具投资价值和可操作性。为什么?

投资房产,最终是为了获得高收益、高投资回报,关键一点就是要讲究低买高卖。而在各个环一线区域中,惠阳价格是最低的。

环京的三河、大厂、香河,即使腰斩后价格都要1.6-2万/平;环沪的嘉善、太仓、昆山,价格是1.4-1.8万/平;环广的佛山,价格是1.8-2.1万/平;环深,东莞靠深圳的临深片区、滨海片区2.2-2.7万/平,中山东部的火炬开发区、翠亨新区1.6万/平,而惠阳,价格最低,才1.3万/平。

大家都是环一线城市,但惠阳被辐射的是面积最小、产业转移能力最强的深圳,价格才1.3万,这就是最大的价格优势啊。这个时候,有朋友会反思,惠阳房价这么低,是不是有什么问题啊?很好,这种方向思维特别对。究竟惠阳为什么价格要比其他环一线要低呢?

惠州发展不算出类拔萃,但在广东也属于中上水准,GDP排名排名全省第五,比大家可能更熟悉的珠海、中山都要高,至少可以说是有一定的经济和产业基础。当然,惠州的价值核心,核心还真不是它自身的发展水平,而是它处在粤港澳大湾区东岸,而且紧靠深圳。

粤港澳大湾区是什么?与千年大计雄安新区,改革新起点海南自贸港并列的国家级三大规划之一。大湾区以全国0.6%的土地,不足全国5%的人口,产出全国13%GDP的经济奇迹,去年湾区经济规模达到1.6万亿美元。这是什么概念?比发达国家韩国1.53万亿美元GDP还高。

水涨船高惠州市房价均价顺势而为,站在大湾区的高度,而且恰巧处在最强的湾区西岸的高度来看,惠州就注定不是一个简单的三线城市,尤其是深圳对它的影响实在太大了。

深圳的土地开发强度已经高达50%,早就超过了警戒线。环顾四周,南面是香港,西面是海,北面是山。只有东面有充足的土地供深圳发展了,所以深圳才会提出1.4万亿巨资打造的东进战略。

而刚好,这个战略就被惠州给赶了巧。它刚好就位于深圳东部,其中最紧贴深圳的地方,就是惠阳。天生命好,想不被辐射都难,就连惠阳境内的惠州机场都已经在扩建,被定义为深圳第二机场。

所以,惠州本身又有一定的经济基础,在粤港澳大湾区的利好下,还傍上了深圳这个大款。如果惠阳不靠深圳,不要说1.3万,哪怕8000/1万我都不会正眼看它。有了关键的价值基础,价格处在1.3万,说便宜有些过,但是真算不上贵。你看一些三四线城市,比如西双版纳,房价也要1万2啊,湛江霞山区1万2、柳州城中区1万3?很多你知道的不知道的区和县,房价都分分钟和惠阳接近。

市场是公平的,有相应的价值就会有对应的价格,除非有外力干扰。没错,这个外力就是限价。2016年10月,惠州出台“限价令”,到2017年4月,限价升级,不仅是明面价格有限制,连双合同和茶水费、电商费等渠道费等都在监管打击范围内。限价效果立竿见影,惠州房价从去年4月到现在,1年半的时间里房价基本没动过。搞得和北上广深一样,老早就严格调控了。

这还反应出一个问题,越有价值的地方就会越早调控,因为房价涨得猛。越没价值的地方就越晚调控,甚至不调控,不然为什么很多城市到了今年才涨呢?

所以,惠阳的价格是有被压制的,反过来说这些被压制的空间起码就是当前投资的空间。而且还有未来的更长的周期,通过深圳刚需外溢,通地铁,接产业区提升更大空间?而这一刻,惠阳还有一个关键点就是:不限购。

有价值的环一线绝对不止惠阳,比如北京的睡城:燕郊,这一刻房价相比最高峰跌了近4成,我认为就有投资价值。但是请问,你有资格买吗?需要3年廊坊社保,哪个北京人莫名其妙会有廊坊社保啊。这和很多有价值的一二线一样,因为房票问题,短期内这个投资机会就和你无关。

今年上半年,成交量冠军就是惠州,这就是大家用钱投票的结果。半年新房销售惠州是8.4万套,是深圳的6.5倍,广州的2.3倍,东莞的4.1倍,在大湾区中遥遥领先。

所以惠阳同时具备三大投资标准,有价值、门槛低、不限购。这三者对很多人来说缺一不可。没价值不限购,你投了等于白投。有价值限购,你想买也买不了。所以,我认为惠阳的价值绝对凌驾于全国90%的三四线城市之上。

不管是三线城市洛阳、遵义、宜昌,还是环一线的燕郊、嘉兴,这一刻的投资价值都比不过惠阳。

关于惠阳的房产投资,很多朋友会存在各种问题。关键是对于省外很多朋友,可能是处于不熟悉,没来过。没关系,本月24号,惠阳的线下私享会,除了进行干货分析外,我们还会安排在实地进行考察,去感受它的价值。

刚才已经说了,惠州经济算不上好,但是说差也绝对不对,毕竟惠州也排广东第五,去年GDP总量3830亿。这个经济实力比2.6万/平房价的珠海都要高了,珠海GDP也才2564亿。

其次,还是那句话,惠阳房产投资的核心价值不在于惠州本身。关键就是靠深圳!而且还处于深圳的东进战略方向。而且还有地铁规划,虽然今年没通过审批,但是迟早会批。同时,哪怕不批,惠阳去深圳边境的地铁也不过3-5公里。我也一直强调,惠州有投资价值不是说整个惠州都能投资,我们只投资靠深圳的大惠阳区,也即是惠阳和大亚湾,而且还只是2个板块而已。

一听惠阳是被限价那么厉害,大家就钻进死胡同了,哎呀,如果一直限价怎么办啊,房价肯定就很难涨啊。首先,你先想想,政府为什么对它限价,不就是担心它涨价才限吗?很多地方你放开它涨,它也涨不到哪去。

其次,限价迟早是会放开的。过去10年地产调控,就是紧紧松松的过程。2008年四万亿救市后,楼市一路高歌,2010年很多城市马上就开始限购,在持续3年多后,也就是2014年楼市进入低迷,限购就逐步开始松动,到2016年3月只剩下北上广深和三亚这5个城市还在限购。限购退出没多久,楼市反弹,到了2016年10月,又重新开始限购直到现在。

所以,过去10年楼市的涨跌史,就是一部调控史。惠阳二手房价格暴跌限价是迟早会放开的。而且此刻的限价对我们投资惠阳就是最大的利好,政府按住价格还不限购给你买,你不买,难道放开限价你才来买?

当前楼市已经进入拐点,这个拐点并不是单纯的说楼市下跌,楼市下跌并不是什么稀奇事情,这个没必要担心。我所指的是楼市分化,也就是说接下来这波调整之后,有些城市该涨的还能涨,有些城市要么就箱体运动,要么就再也很难再涨,甚至跌一波了。

关键原因,就在于人口的流动。我之前和大家讲过,判断房价涨跌,就一句话:短期看金融,中期看土地,长期看人口。人口才是房价上涨的关键。过去全国大小城市房价普涨,那是因为国家处于城镇化的前中期,人口从农村流向城市,不管一二线,三四线都有流入。而现在,人口的流动规律已经改变,从人口从农村流向各个城市,到人口从农村和三四线城市一起流入到一二线大都市。

所以,这就是房价涨跌的拐点,跌不可怕,可怕的是你跌了之后就再也涨不起来了。而那些人口不断流出的三四五线,就是这种城市。

所以,你所在的,你熟悉的城市未必是能投资的城市,这一刻做房产投资,一定不能路径依赖:哎呀,我肯定只投资我所在城市啦,哎呀,我之前买这里都能涨啊,以后肯定也能涨啊。

要你的城市房价有没有后续的支撑,教大家一个简单的方法:看一下常住人口的净增长率,如果比全国人口增长率0.6%还低,那你的城市麻烦就大了。

刚才说的都是一些层面上和意识上的问题,接下来的这两个问题就是比较更直接、更接地气的问题了。

的确,惠阳的房子当前的转手和出租绝对是称不上活跃的。一方面,哪怕北上广深的核心地段这一刻的二手交易都不可能活跃。

其次,一个有投资价值的地方永远都是夹带一批刚需和一批投资客。看回15年前、10年前的北上广深这一刻国内最值得投资的城市是哪些?真正有钱买房或者是有意识去买房的人其实并不多,那开发商开发出来的房子都卖完了,究竟都卖给了谁呢?一部分的确是刚需,但不可能都是刚需,剩下的一部分一定就是投资客。

换个角度说,中国这20年的楼市繁荣,投资客还真的做了很大贡献。为什么,因为刚需都是需要时间培育,纯靠刚需开发商很多项目的很多房子是很难短时间卖完的,但是过去很多有价值的地方,房子卖得也不算慢?为什么?因为一部分货是被投资客买走。投资客帮开发商接完盘,开发商才有钱就再去拿地,拿去开发新房子。

理解了这个逻辑,你就能理解,这一刻惠阳的房子还真不能简单的用这一刻的二手房交易活跃度去看。因为刚需解盘是一波一波的,甚至是需要时间培育的,怎么可能,你一买,下一步就有刚需接手呢?那还轮得到你来投资吗?你只需要反问自己一个问题:惠阳未来的房子有没有转手的可能,也就是有没有接盘的人?

投资兑现是需要时间的,惠阳就是典型。深圳房价那么贵,每一年都存在一批刚需,这个刚需就是那些又想在深圳发展,但是又买不起深圳,那么这批人最好的选择是什么?买惠阳了。而且关键,未来惠阳还会有地铁直通深圳。哪怕这一刻没通,但深惠边境的地铁已经在动工了。

做投资要赚钱,你就得看得比别人要远,走得比别人快。交易开始活跃了,全国都懂去惠阳投资了,试想一下,还轮得到你吗?还是这个价吗?

这个担忧就说到点子上了。的确,惠阳不限购,但是限价和限售。限售3年,也就是说这一刻,你在惠阳投资新房,没有4-5年周期,你是不能转手的。大家很是忧虑,啊,要4-5年才能转手啊?这个周期未免太长了吧。

这里我必须重申一点:就算惠阳的房子不限售,如果你没有抱有4-5年的投资周期,我劝你都不要买。为什么?没有这个时间,房价就不会涨到最理想,最大化。做投资你不尽量做到最大化,难道你赚个10%就走?

更更更关键的是,现在不管投资国内任何一个城市,你都别想着房价短期暴涨,没有一个4-5年的投资周期,我都劝你别做房产投资。

其次,限售一到期,刚到期那一会,二手房供应一定会对市场造成一定的冲击。首先,你一定要踩着点,等限售结束那一天就卖?其次,投资房 买现在,更是买未来,大视野,大事业,哪怕你一定要急着限售结束后卖,你思考一个问题:计算当时供应量很大,总会有人要买房吧?这个是确定的,购房需求不会因为供给的多少而消失。

那么问题来了,房子是一定有人买的,那怎样的房子才会好卖呢?诶,这就是关键了。

任何时候都有人买房,房源竞争再大,大家就会去挑那些地段配套最好,最能满足自己需求的房子呗。

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