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高房价背后究竟是地价推动还是房产推动?

关键词:高房价时间:2018-09-24 23:28来源:惠州房网

  前几天,一篇《绍兴房价暴涨,泡沫或比你想象的要小!》文章在绍兴e网、今日头条等媒体上备受关注。绍兴房价到底有没有泡沫,我个人既不是经济学家,也不是政府官员,所以无法判断是否有泡沫。只能从成本角度分析绍兴高房价,以供大家参考。

  先看一组统计出来的8月份数据。文章搜集了绍兴近40个楼盘数据,筛选了13组样本:

  容积率=小区建筑面积/小区占地面积。举个例子,就是你家小区占地面积是670平米,小区的所有楼房加起来建筑面积是2010平米。那么你的容积率=2010/670=3。

  三组数据中,容积率平均为2。容积率虽然不绝对代表小区的定价,但容积率较低的小区价格普遍偏高。容积率低的房子多为高端住宅或别墅群。

  别墅价格在3万-4万左右,高端小区均价在3万以上。老百姓比较关注的宜居小区,均价超过1万。部分地段比较好,比如是学区房、准地铁房等优质房源,价格可能超过14000。整体而言,宜居房产的价格与别墅、高端小区的房价差距较大。

  《绍兴房价暴涨,泡沫或比你想象的要小!》中提及了一家装修公司。我们也核验了这家装修公司:春秋装饰工程公司确实一直着力于中高端装修业务,为保证装修设计理念和工程质量达到中高端客户需求,他们甚至重金组建自己的上海工作室。

  2、购房客户多为三块:一是棚改区改造提速,本地拆迁购置量增加;二是外地生意人购置,这部分温州、台州人居多;三是本地人选择换置改善型住房。

  因此,综上我们大概对绍兴房产有了一个量化的认识,其实价格仍然在1万左右浮动。绍兴房价高涨是高端住宅和别墅群的不断出现,他们才是房产均价首超14000元/平米的贡献者。

  那么,你一定要问,高房价为什么高端的房源价格这么贵。为此我们做了数据收集,并模拟整理一份房价数据。

  文章整理了绍兴2018年6-7月份部分土地出让的情况。并按照容积率不同,测算了拿地成本。最终的拿地成本,即房子还没建造的前提下,一平米均摊的土地成本价格。

  也就是,即使按照最低标准容积率=3的情况下建造房子,每平米房价均摊起步为2100元以上。倘若容积率=2的时候,每平米房价的土地价格为3200元以上。

  建安成本,是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入,安装成本是安装房屋设施设备的投入,两者都包括材料成本投入和人工成本,主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗,水电工程的强电、弱电,以及给水、排水等材料和人工成本投入。

  本文就不罗列较为全面的建筑知识,按照三大块,参考绍兴地区材料成本和建造成本2700元/平米,配套费用400元/平米,税费及其他400元/平米,合计3500元。

  综上,初步统计为房子初始成本=土地成本+建安成本=3200+3500=6700元。请注意,这只是个保守数据。因为还不算开发商的销售成本、利息成本等开支。

  没错高房价背后究竟是地价推动还是房产推动?房价在上涨,那家春秋装修公司道出了真实需求的市场,而数据给高房价做了一个成本总结:最终一套售价10000-12000的宜居房子背后深圳东进是7000-9000的建造成本。

  如今的房产开发商已经谈不上商业暴利,最终我们不禁深思:是房价泡沫,还是地价泡沫?

 

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