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任志强罕见指明楼市方向:下一次房价一定上涨话说到这份上还不明白只能一辈子受穷了

关键词:任志强房价时间:2018-09-22 14:15来源:惠州房网

  任志强先生早已退隐“地产江湖”,按理说江湖上的是非,他完全可以不关心,做一些自己感兴趣的事。不过巧合的是任先生有一项爱好正是研究房地产市场。这对众多关心楼市的朋友们是福利,有任先生在就能为楼市指出一条明路。他更像一盏明灯,照亮人们的买房之路。

  主持人:任总我们知道您从1984年加入房地产行业开始到2014年退休,在这30年的时间里房地产经历了剧变,现在回忆起来,您感觉80年的房地产是什么样的状况?

  任志强:80年代不叫房地产市场,80年代实际是上从1980年有了第一家房地产开发公司,84年才开始有了房地产开发公司的管理办法。但那时候为什么不能叫市场呢,因为那时候不是对个人进行销售。是以福利分房为主,所以要求房地产公司必须是国有,我们国家从90年才出台土地的出让制度,土地出让制度以后才允许有出让和交换的过程。而在这之前82宪法修改以后,已经非常明确土地归国家所有。没有修改出让制度之前,完全是划拨方式进行的。所以不是一个完全的市场化。严格的说起来,中国的房地产市场的改革是在97年的23号文件之后,正式批准这个文件,停止福利分房。然后用廉租房进行社会保障,然后完全进行市场化。90年我们实现了土地出让的市场化,97年实现了住房制度市场化。造成房价高速上涨的是招拍挂制度。2002年的6月份出台了一个制度,这时候政府就开始停止土地划拨的供应。原有的划拨还继续办手续。到了2004年,原来没有划拨的办这轮手续的,也不准了,那么这段时间出现了一个巨大的问题,就是你2003年以前,每年的土地供应大概每年平均30%40%的增长。每年的不断的递增,但是出现了这个文件以后,就开始土地下降,有十几个月,大概供应量只要5%左右,然后就是负的大概十几个月是负增长,两年的时间里,大概是低增长。平均下是负增长。所以从2004年到2006年底的时候出现了巨大的问题,市场供应严重不足。就会导致房价开始往上调了。供给和需求之间的匹配关系被打破了。到06年底提出扩大供给的时候,才发现土地已经变成制约的一个重要条件了。所以才有了一个持续的增长。这个发展过程实际上是因为土地制度变化而产生了一些变化。因此到07年以后可以看到2005、2006、2007、2008年有了一些政策做调控。2008年又出现了一次美国的经济危机。然后4万亿,所以2009年之后就持续上涨。

  把房地产作为一个产业进行制度改革的时候,存在的巨大缺陷就是没有随着城市化的要求,把户籍制度和土地制度问题一并解决了。如果不能同时解决户籍问题和土地问题的话,我个人认为这个长效机制很难建立。为什么说要解决户籍制度问题,人的自由流动随着他的财力家庭等等原因,你没有办法限制,你也限制不住。比如年轻人进了城,博士生,研究生。大城市非常希望要这些人才。他给这些地区又创造了巨大的财富、科技、专利。但是他的父母想要进城却不能解决户籍问题。子女如果不是在当地生的,原来就生在农村,后来他自己生了孩子以后才进的城市。村里也改不过来。教育问题等等其他问题都没有解决。这个城市和这个社会就分裂了。因此在解决长效机制的时候首先要解决土地制度问题,户籍制度问题。农村的人想要进城他没有资格。他应该说交了几十年的可是他有退休吗,没有退休,有退养吗?没有退养。他那点财产就那点土地。但现在土地是公有的。他自己不能变成私有财产。那你让他进城,怎么进城。到今年一季度的数据可以看出来,东部地区的土地价格已经高于了住房的价格。为什么住房价格会低于土地的价格呢,那是因为。一个是他们生产的土地前年才拿的。那时候的土地成本比现在要低。第二是政府摁着这个价格,不给你批更高价。所以导致现在东部地区的住房,销售的平均成本低于土地的供给价格,就是我们说的面粉贵于面包的情况,那么就意味着不管怎么调整,下一次房价一定是上涨的。因为你没有办法老让大家亏本做买卖。土地价格已经高于房价的涨幅了,你怎么办。你没有办法。所以到6月份为止,我们房价已经连续40个月的高速增长在中国历史上从来没有过。收入提高了,收入提高大家都希望用好东西。收入不提高的时候我可能不敢买那些高级奢侈品,但是收入好了以后,我房子里头也得提点好东西吧,所以成本也不低,所以简单用一句话,说遏制房价上涨,那你得告送我什么办法。可能我们现在用的是行政办法,我不批你你就没办法涨,就像我们股市我可以停盘,已经卖不了了。要涨也要停了,跌也要停了。涨也涨不上去,跌也跌不小来,但不是市场经济解决的办法,最根本的问题还是要解决中国未来城市化过程中的住房问题。过去20年发展过程中,最初提出挑战的实际上,是土地制度问题,市场化问题。慢慢慢慢发展到一个过程,这个市场化是面对城市户籍的市场化,还是所有人的市场化。中国现在第一产业是2亿8000万人口劳动力,占劳动力比例很高。大概将近20%多,二十几将近三十的劳动力生产0.7的GDP,所以你要想让农村人富起来,富不起来,因为省下的70%享受的90%都在GDP,你只有70%还有这么多人去分,这么多劳动力去分怎么分得了。因此不管是在中国还是全球,城镇化发展是历史推动的过程,改革开放中国提出几个目标,一个是小康。一个是现代化等等。但这个目标的基础条件在全世界的小康中,没有70%的城市化率是做不到的。中国的城市化在95年的时候是百分之二十九点几,按世界发展规律,你进入30以后就算是高增长,实际上我们96年过30%,这时候出现了一个高增长。城市人口有百分之三点几四点几的速度增长,但是在土地招拍挂之后,2007年以后,房价高增长了以后,城镇化率就开始下降。平均百分之一点几,很重要的一个问题就是土地和户籍的问题。这两个问题是制约了城镇化的发展速度。我们已经对大城市和特大城市病感到危机了,其实是我们自己治理的问题和制度的问题,绝不是人口问题。我们如果有更多的人口的话会更好,效率会更高。比如说全世界最大的三千万人口的城区有好几个,都是最悠久的。中国最多的不就是北京和上海吗?你还要削减,你比那个大的还差远了,你的GDP也没比别人高啊,你的科技发展程度也没比别人高啊,为什么你就解决不了。因此讨论房地产的问题的时候,不从经济发展的宏观的角度出发,你是解决不了的。

  任志强:中国的房地产市场就是在城镇化过程中的优势。最大的优势就是中国人多。中国不但人多,还有将近9亿是农民。现在一下子削减了2亿多,将近3亿人进了城了,但是他没解决房子问题。我们从农村户籍人口购房比例来看,高的时候是24%,现在平均只有12%左右。不是没有有钱人,也有有钱人也能买房。但是比例很低,就是90%是没有解决的,所以说随着我们改革开放90%是没解决问题的。

  主持人:这四十年经济的发展,房地产市场的腾飞,可能赶上这波车的人,他就成为了新兴的阶级,但是没有赶上这波车的人,就会产生急剧的焦虑。

  任志强:除了后来的年轻人没有赶上以外,所有人都赶上了。和你出手不出手没关系。因为我们最大的房子是福利房,在你们年轻人的错误的概念里,以为现在市场是以商品房为主任志强罕见指明楼市方向:下一次房价一定上涨话说到这份上还不明白只能一辈子受穷了错了,我们所有的商品房都加起来,大概就九千万套。开发商生产的大概一亿四千万套房子。几千万套是拆迁房、经济适用住房、限价房、保障房等等。把它扣掉,纯商品房部分大概是九千万套,九千万套在全国的所有的住房面积占多少。30%都不到,你以为买房子才叫收益,错了,那70%的人是自建房子或者福利分配房子。福利分配的房子不都占了便宜了吗。你是错误的概念,这70%的房子里头,中国把收入分成七等份,最低、然后低收入、中级收入,中收入、中高收入,高收入、最高收入。这是七等分。我们最低收入就是低的不行的那些,住房私有化率将近80%他的房子从哪来,不用花钱买啊,分啊。最高收入和最低收入差多少差12%,最高收入也就90%,最低收入78%,你说有多大的差距。没多大差距,原因是大部分都是因为福利分房造成的结果。过去的分配和拆迁,市政的基础设施造成的各种各样拥有住房的人,可能收入很低,我原来住一些破平房,你是不是得给我分一套2居室。那这套两居室比破平房值钱多了,我就是有房子,可还我的收入没提高。

  主持人:但是我们现在是不是确实,是不是比之前更多的关注在房地产市场上,包括全民的情绪。

  任志强:有的人没有完全关注,有的人通过他们发了财了。原因就是这是个新兴的力量。因为你停止福利分房的传统,只有50多年的老人才能享受这个,后来的人没有机会了。因此逼得你不得不进入商品房市场。但是从历史和现代城市已经形成的结果看,商品房占得比例很低。任志强房价并没有达到一定的程度。只有完全市场化以后,你才在同一水平上拼价格。

  主持人:包括今年为了房住不炒,这个目标的实现,我们开始了共有产权(主持人被打断)

  任志强:什么叫房住不炒啊,这个概念是错的,房子都是用来住的,但是是不是得先盖,房子都是用来住的,你要说什么叫炒啊,我不买房子就不叫炒吗?不买你拿什么租啊,你租的房子一定是产权不是你的。没有炒的过程怎么会有租房子的过程呢。房住不炒是对的,房住不炒不能说房子不能投资。你说租房不是投资吗?不是投资你要回报率干嘛啊,你就天天赔着就行了白,谁傻啊去干这事啊。他就是投资,租房不是投资还有什么可以啊。所以购房是投资加消费。我一边在投资我又可以住,我又消费我可以出租我可以变成收益。如果你租房是什么呢,叫做消费行为等于一无所有。你消费完了什么存下了,什么都没存下。所以租房子是个短期的行为。为了某一件过渡的情况,所做出的决定,有没有租一辈子的,你要减税我就租一辈子。因为我是拿税支付租金的。那我当然可以了。

  主持人:近期央行又释放了1.4万亿的流动性,所以最终的流动性还是会流入房地产市场?

  任志强:不是会流入,房地产本来就是在城市化高速发展当中,必须不可缺少的一部分。你非要把它切了,什么叫流入。流入到大葱里,潘石屹说的流入到大葱里怎么办啊。但是你都要搁到大葱大蒜里头,你涨多少倍,老百姓消费的起吗?概念搞错了,查查统计局的报表,这都是你们公布的,住房消费是排在第二位的。吃是排在第一位的。你要没有这两个消费的话,你还有什么其他消费。

  任志强:我觉得第一,要修改我们的住房政策。没有一个好的政策去解决中国未来发展的城市化需求,房地产问题永远是磕磕碰碰的,解决不了,两个前提,一个是土地,一个是户籍。不从根本上解决,永远是磕磕碰碰的,解决不了。根源问题没有解决。第二个就是短期政策不管你怎么调整,这个巨大的市场需求是回避不了的高房价还能撑多久即使是现在是有升有降的一种变化,但是市场需求还在这。市场需求是改变不了的,就房地产这个产业来说。美国二百年的过程,城市化率比我们高这么多,有的地区已经达到90%多了,还在弄房地产,你发什么愁呢?美国的房价不涨了吗?睁着眼睛说瞎话。

  一、城市化问题中的土地和户籍问题,任志强先生强调了多次。在土地问题上,实际上政策也做了不少的尝试。个人觉得对土地问题政府是非常谨慎的,毕竟涉及的人口众多,这种谨慎可以理解。再有户籍问题,从目前众多城市的做法和趋势来看,户籍制度整体是在放宽松。尤其是以人口引进为代表的政策,不过自带高福利的城市的落户依旧困难,原因是它们有控制人口的想法。

  二、现在出现了面粉贵过面包的情况,那么就意味着不管怎么调整,下一次房价一定是上涨的。面粉做成面包的过程,含有许多的成本。现在由于某些原因,短期的畸形情况存在没有问题,但是长期一定会回归市场行情。几乎所有的管制价格,都是损失其他的利益来补贴给人们当福利。天下没有免费的午餐,而且往往免费的才最贵。

  三、城市人口的上限的控制,一是制度问题,再有是治理的问题。制度问题就是城市发展的策略问题,目前是严格控制特大城市的规模。至于制度是出于哪些考虑,以前咱们分析过,可能制度考虑的因素很多。而治理的问题,我个人的观点是过去的规划设计远远落后于城市的发展。比如一些设计都是为以后服务的,如果人口的增量预测出现重大失误,很多设计一定会出问题。治理的根上还是由于没有科学的规划,本来可以容纳3000万人的城市,由于当初是边建设边设计没有远期的规划,最后有2000万人可能就受不了了。

  四、赶上福利分房以及自建住房拆迁的的人们,其实享受到了楼市带来的巨大红利。而因为商品房而身家财富剧增的人并不在少数。未来好的城市有价值的区域的房子仍是不错的投资目标。

  五、买房是投资,租房是消费。这个以前咱们聊过,任总又给从新定义了下,买房是投资加消费。而对于央行的流动性会不会流入房地产市场,尽管任先生没有直接回答,但是可以总结成三个字:一定会。(它本就是消费中不可分割的一部分)

  六、中国的城市化率实际很低,楼市大有可为,楼市里的机会是客观存在,因为我们基础的市场需求是巨大的,即使我国的城市化率到了发达国家的水平,并不代表房价就不涨了,美国的实际情况可以说明问题。那些还在担心中国楼市的,该醒醒了。

 

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