关键字:环大亚湾发布时间:2018-09-26 19:14


  本轮房地产已进入纵深领域。如何深入了解政策发展脉络,厘清地产未来走势?今日下午,2018年世联行高峰论坛在深圳举办,共同探讨【变革下的不动产趋势】!作为此次论坛的媒体合作方,搜狐焦点网将会对此次的高峰论坛进行全程直播,敬请关注!

  【主持人:甘伟】各位领导、各位嘉宾,大家下午好!首先非常感谢大家参加我们本次的“《变革下的不动产趋势》高峰论坛”,我是本次论坛的主持人——世联行的甘伟。这次是由世联行主办的论坛,世联行也有一段时间没有正式主办一些对话方式的论坛,也非常感谢来的媒体朋友和各位开发商的领导,谢谢大家!

  我先给大家介绍一下今天的主讲几位嘉宾,今天我们的活动非常简单,主要是由几位嘉宾跟我们共同开启房地产新一轮的趋势。他们是:

  我是2000年就进入了世联行这家公司,我记得我进来18、19年的时间了,我记得我进来的时候世联有两项业务,原来的评估业务,做到今天仍然是市场当中的一个翘楚比较领先,可能大家会比较了解。当时我在入职的时候是做一个策划,世联行的新房交易的代理业务,这个业务我们也做了非常长的时间,当时是一个朝阳的业务,连续十年我们是新房交易的中国的NO.1。在此后我们座位中国房地产综合服务商我们不断地寻找地产这个行业需要怎样的专业的服务,我们做了一些咨询的顾问、电商、金融、投资、装修、存量的运营,现在在做一些海外的置业、财富管理这样的业务。世联今天有16条业务线了。

  今天我们不介绍世联,只是说在这样一个房地产的趋势和行业的变化当中,我们在寻求更多的这个行业需要什么,需要怎样的专业服务,这个行业发生怎样的变化。今天可能大家看到很多的话题,包括我们待会儿上台的刘总和陈董都会用房地产“下半场”来说事,今天我们可能深刻感受到了房地产的下半场来临,这个下半场会存在怎样的趋势,原来的刚需、原来的豪宅、原来的高周转到底转化为怎样的一些现状和怎样的一些变化,相信大家非常期待在今天的下午能够跟各位在这方面有实践的世联行的同事,包括刘爱明总一块来交流,首先有请刘董上台!

  “中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明先生”,我看到这个头衔非常的,我理解他是中国地产界的非常著名的职业经理人,在中海、万科,在2015年创办了这样一个企业中城新产业投资的企业,他自己可能会用他亲身的实践告诉我们,从上半场到下半场给的一个最好的数据,期待您的演讲!

  【刘爱明】谢谢邀请,我挺愿意参加世联的活动,因为世联我一直认为是一个专业度很高的,最早我跟陈总原来都是中海的同事,原来我们中海、万科看中介是那种眼光,但是实际上后来我才发现世联越来越专业了,谈市场的问题越来越深,特别是陈总我觉得是一个学者型的企业家了,比较善于研究。这个确实是我每次跟陈总聊天的时候,包括前面跟陈总聊了半个小时都学了很多的东西。

  因为他代理接触的市场面广,再牛的开发商一年就是几千亿,随便一个代理都几万亿,他接触的市场面广对市场的认识是不一样的,我也愿意在这样的一个场合跟大家做交流。我原来一路搞房地产的,可能在座有很多人都认识我。3年前终于有机会自己出来做,我选择的是产业这个方向,所以今天从这个角度跟大家做一些交流,正好也是现在比较热的一个话题。

  我的题目是《房地产下半场——运营为王》,大家一路说房地产的上下半场,实际上就看你怎么看,比较多的是说是“黄金”、“白银”,这个说法总觉得有点悲观,觉得黄金的下半场不对了就变成白银了。我们从另外一个角度来看,原来房地产的上半场我理解就是一个增量市场,这都是新盖的房子,也基本上是住宅,很单一,也没别的东西,我们做房地产的都一路这么看过来的,一个城市包括深圳这种城市,早年除了住宅哪有写字楼,当时世联在上海宾馆边上卖写字楼我们都觉得很新奇,这基本上都是很小的一个东西了,主要都是卖住宅。

  如果用一个词来形容房地产的上半场就是“卖”,所有的事都是想尽办法卖,能够把钱收回来这个市场就赢了,这个字要是没有搞好就会出问题。

  其实我搞房地产这么多年,我经常来反思自己,我们嘴上说客户,我们最缺的就是客户,我们心中没有真正的客户。我们基本上就像一个制造业买地盖房卖掉,就是一个典型的制造业。房地产不是制造业,房地产是服务业,房地产分类是典型的服务业不是制造业,我们没把服务业的特点做出来,更像制造业。

  我盖了二十几年的房子发现心里面永远没有客户,永远是嘴上有客户,我们卖的绝大多数房大家为什么要买?小孩要上学这是大家的痛点,你弄一个好学校就行了,诸位花了多少的精力放在好学校上面呢?没有。你花在石头、景观、立面、园林等等,这些客户关心吗?客户不关心,客户关心学校、关心校长,你做了吗?没有做。你怎天讲客户,但是没有做,这就是实际上心理没有客户。我搞了二十多年的房地产后来发现白搞了,回到最后觉得很遗憾,该做的很多事没有做,客户真正想要的东西没有做,做了很多我们自己想要的东西。

  下半场是另外一个逻辑,我最早有这个想法是在上海,我05、06年的时候在上海,上海他的新房越来越难了,倒是很多旧的东西越看越精彩,原来是一个像厂房似的东西先做一个经济型的酒店,转头编程一个高端的酒店了,那东西房子还是房子,但是东西变了。像上海早年的一些老的房子你会觉得很精彩,比如老码头等等。光是一个经济型的酒店,一直到五星、六星整个几间房的酒店全有,这个城市很精彩了,为什么精彩?多元。不是单一的市场,变成了一个多元的市场。多元就是细分,面对不同的客户都有对应的产品去解决,这一点上大家想想,我最早有这个想法就是来自于07、08年在上海看到这些现象,我觉得这个反而很精彩。

  当然卖房子你说从1万卖到1.5万、卖到2万很精彩,但是你不觉得酒店从最小的经济型的酒店一路变成高端了,从100块钱一晚到1万块钱一晚这个更精彩,你会发现这个机会更多,这针对每个人或者是每个企业来说是机会更多,更精彩和多元,他在于这个地方。

  当然我们又碰到了一个互联网的时代,这个我不多讲了大家都能够体会(PPT),其实互联网对整个社会的重构还是比较厉害的。客户群体的一个细分,所以我昨天注意看马云在大会上讲的,他未来制造业也这样的,什么叫新的制造业,制造业能跟直接满足客户对接起来,所以说大的制造业可能有他的问题,小的制造业有更多的机会,只要你能够满足某个客户的细分群体的需求,那未来恰恰在你这儿。这都是得益于互联网,没有互联网这一切我们做不到。

  我们原来搞住宅大家很清楚一个定价逻辑,市中心的住宅10万,往边上走多少万,最后到郊区3万,他是一圈一圈的定价逻辑。互联网来了以后他最重要的是影响了人群,空间的价值是由人来定位的,最大的颠覆可能大家觉得互联网对房地产没有什么冲击,我觉得冲击早已经开始了,他影响了房地产的定价权,定价体系变了,原来是按照地理位置把这个定下来,未来是按照人群定的。大家注意到很多的空间是很有意思的,大庆做了UWORK(音)把原来的空间价值变了,原来的一个厂商很差的不赚钱,空间还是这么一个空间,我带来了不同的人群,我一经营价值变了,这个空间的价值变了。原来手上定位成5千块钱一平米,但是后来变成2万块钱一平米,这不是更大的房地产吗?他的问题只是一个存量的市场不是增量。原来我们习惯盖新的,但是现在城市没有那么多新的,深圳都没地了,哪有新的。

  实际上空间价值的重估影响才刚刚开始,未来还会更多。我们觉得未来做的更多的面对的游戏实际上是这样的一个游戏,东西还是那个东西,空间还是那个空间,存量是不动的。

  总地来说,房地产上下半场可以从这个角度来看,上半场实际上用一个字来形容就是“卖”,因为他是增量,新盖的、单一的住宅为主,并且类似于制造业这样的开发模式,这也中国人比较擅长的一个模式。就是我中国为什么搞制造业比较厉害,这我们非常擅长的一个模式。我们一到服务业就会有点问题了,“软”的东西是我们的软肋,“硬”的东西我们很厉害。并且他是用高周转、规模化,这是一个金融属性通过这一点体现出来的。

  我之所以说他是“类制造业”,真正的房地产和真正的制造业比还不如,你甚至都没有研发,人家搞的好的制造业像华为、马云是怎么样的研发,房地产万科有点研发,剩下的能够谈到“研发”这两个字的不多了。

  我们到下半场可能进入的是另外一个就是存量市场,多元化。如果用一个词来形容房地产,我愿意用“运营”。大家想一想,这个世界上其实能卖的东西只有住宅,别的东西严格来说不能卖的。像酒店不可能分小了卖,商场也不可能分小了卖,写字楼分割小卖的价值和整体运营的价值差很大。北京东四环远洋一个楼,两栋写字楼一栋自己持有,一栋割小了自己卖,分散的那个卖的租金5.5块一平米/天,持有的是13块。分小了卖是没有价值的,你的价值是把现金流拿回来,整个楼的价值被你做低了,如果用两个楼贷款,一个楼贷10亿,一个楼是贷5亿,运营服务可能是他的一个导向。他的特征是租金回报、物业增值。

  谈到运营他的对象就是人,所以说是一个更强的服务业的特点做出来了,我们终于把房地产做回他本质了,因为他本质就是服务业,服务业就是服务人。我们原来买地盖房是一个制造业,人在里面没有关键因素,至少没有围绕人展开。但是现在不一样了,像世联做公寓,整天研究的是人,如果不把人弄清除怎么经营这个公寓?经营不了。包括我现在做的产业园,说来说去都是运营,在下半场其实你们回去可以跟你们的老板说赶快搞运营,这个你避不开了,卖的东西只有住宅。酒店整单买卖、商场整单买卖、写字楼整单买卖都是小概率的事件,数量太少了,那不是你的生存之道,你的生存之道是运营。这是下半场任何人避不开的就是运营。

  我的公司万科是股东,我在三年前做产业地产讲科技的时候,我跟郁总见面他就听一听,但是前两天他在上海的世界智能大会上,我们万科的郁主席直接讲“拥抱科技”,他要搞高科技了,他不是说变成一个高科技的企业,就是这个时代要谈高科技增加他的地产价值了,由地产提供非常的的应用场景。

  我的体会是,到下半场“运营”这两个字你避不开了,你必须要搞,否则没有出路。房地产整个的转型,不管哪个开发商,无论你什么价值,这两个字一定是躲不开的。你不可能说脱开两个字我们搞房地产商,我们搞下半场弄一个“转型”的战略,以我对战略的理解可能不太可行,你弄不出这个战略。“运营”是我们的一个特点。

  我是做产业地产、高科技,我主要是讲的高科技、园区。“产业地产”这四个字我们经常说,他背后就像我说的他是运营的我们怎么来理解这个事,大家知道产业地产重心是产业还是地产?这是我经常会问这个问题的,为了而搞地产?还为了地产而搞产业?这是很严肃的问题,有点像去搞革命,你到底往哪个方向走,你们的老板会面临这个问题。如果他要搞产业地产,你问他你是为了产业搞地产,还是为了地产搞产业?必须说清除。

  这个地方可能有点绕,我举一个例子,用商业地产来举例子。商业地产中国有两类开发商,恒隆是搞商业地产的,万象城是搞商业地产的,万达也是搞商业地产的,这两类公司是一样的吗?万达跟恒隆是一类公司吗?你把他报表拿出来研究一下,我大家我的研究结论,这两类公司没有一点一样的地方,虽然名字都叫“商业地产”。

  恒隆和万达这两个公司没有一点一样的地方,一类是以商业为中心的商业地产那就是恒隆,他的重心就是怎么把商场经营好。一类是以地产为中心的商业地产那就是万达,他的核心是“卖”。所以坦白讲万达没有在商业商场经营上下工夫,甚至你说不清出来万达在全国上百个商场哪个经营得好,我们作为消费者是不知道的,但是你一定知道哪个万象城好、哪个恒隆好等等这是很清楚,因为他的重心在那儿。

  万达的商业地产重心是在地产,这两个不一样,虽然都叫商业地产,但是是两个截然不同的模式,一个重心在于“营”,一个是重心是“地产”。如果我们搞运营怎么干这个事,我结合我自己做产业地产简单说三个逻辑:

  第一是生态逻辑,跟住宅不一样的地方,到下半场一定要进入一个供过于求的市场,这个市场只有住宅是供不应求,其他都是供过于求了。供过于求是很要命的,我们太习惯了供不应求了,但是供过于求一个很尖锐的问题就是:客户为什么选择你?都是公寓,我为什么选择你世联的公寓,我为什么要到红璞公寓来?你给我一个答案。如果这个问题你回答不了,其实你这个事就经营不下去,就玩不下去了。

  供过于求的市场总要给客户一个入驻的理由,产业园区是一个严重供过于求的市场,我们有什么理由?一个是政策,比如我有政策优惠这是政府的,不是你的。并且我还告诉你一个让你绝望的事实,不但这个理由是政府的,而且政府还你是的竞争对手,因为政府也搞产业园。你还得跟政府竞争,优惠政策在他的手上,你怎么玩这个事。

  企业和产业服务有什么区别?天安都是综合性的园区,什么样的企业都放在一起,实际上他的逻辑是按规模、按税收,就像政府招商一样,政府不管什么企业,有税收都来,没税收都走远,最好都是500强。但是500强放在一起没有意义的,因为他是不同行业的500强。你把不同行业的人放在一起怎么提供服务呢?像住宅我们从30平米到300平米都有,不知道你怎么提供服务,因为每类的客户需求不一样。所以这一类我们只能提供共性的服务,比如不管什么企业中午都要吃饭,所以我们搞食堂,食堂是共性的服务。甚至我们搞电影院,但是这个服务是不是痛点?好象不是痛点,不能因为你有食堂我就到你那里吃饭,这个理由不充分。

  产业服务是什么?我们做的就是试图解决客户的痛点,功过以求的市场就是解决他的痛点,以此构建你的商业模式和经营模式。不能我先想一个商业模式,那是房地产的传统的住宅模式那是想当然。因为是供不应求所以掩盖了很多的毛病,容错性极强,其实你做错了以为你的决策英明,其实不是,是他的供不应求。

  产业我们希望能够解决痛点,痛点是什么?痛点就是一个,对于企业来说就是生意好不好做,他的老板整天就想这个问题。你要能够让我生意好做我绝对到你园区去,这个逻辑是成立的吗?没有政策优惠我也去你那里,因为我生意好做。我们希望围绕着“生意好做”提供一些服务。

  我们希望什么叫产业服务,我们希望你到我们的园区生意好做,就是研究产业转型升级,就是技术、人才、市场,你必须分门别类地谈了,不能再笼统地谈了,谈生意只能分门别类,你谈技术不能把所有的企业放在一起谈技术的服务,你又不是中科院,中科院什么技术都有。但是人家也分一个不同的所,比如自动化所、物理所、环保所等等,不一样。所以我们智能制造、物联网、航天航空、生物医学。

  比如我们要搞一个园区,比如说我们假设这个园区是做医疗器械的,这个园区你怎么搞服务呢?可能是这样的,围绕着医疗器械他要做生意,我们研究他的产业链,从我们的橡木立项开始,工业设计、检验监测、动物实验、临床实验、生产、销售,这是他的一个过程,你要帮助他做生意就服务于这个产业链的过程。

  06年政府在坪山批了一个国家级的生物基地,但是在座的可能不知道,因为他做得不是很火,最近几年有起色。我们怎么理解这个现象。拿一个医疗器械企业来说动物的实验室很重要,所有的医疗器械都在从动物身上做实验,然后才到人的临床上,最后才能进医院。这个动物实验室他是必须要的,但是动物实验室他既没有产值又没有税收,所以我后来经常形容就像一片森林,政府想要的是大树,像华为、麦瑞这样的世界500强都进来,动物实验室他实在不精彩,但是他相当于是一个水土,这个森林最重要的不是大树而是生态,每一个小植物、那些花花草草、灌木包括大树本身构成的生态,所以我们说的“生机盎然”就是这样的,没有生态就没有生命。

  我们的园区只要大树是不对的,这个世界上没有只有大数的森林,那是我们自己想像的,商业模式要从客户开始不能自己想像,动物需要动物实验室,你就做动物实验、临床实验等等所有这些东西的服务。

  我举一个很简单的例子,因为我刚才讲到了我们新中药的客户,医疗器械行业BIODESIGN这是斯坦福大学的,医疗器械行业大家知道设计者假设说我们想搞一个新的医疗器械,使用者是谁呢?医生。但是因为他有一个许可证的准入,没有经过一番认证你进不了医院的,设计者跟使用者见不了面,这是行业特点造成的。BIODESIGN说我们让你来见面,美国的这些大学很牛,这个看起来更像是一个工益的事业,他三个人一个小组,一个人学MBA的,你要商业模式,一个是医生,一个是医疗器械的工程师,三个人组一个小组进医院,到中国北京某一个三甲的医院梳理出大约600条需求,院长都吓一跳,你就按照这个需求创业就对因为这儿需要。BIODESIGN就是干这个事,但是这个事诸位知道既没有产值又没有税收,我们根本不在乎。但是这个森林里面如果没有它好像缺了点东西,所以说生态这个逻辑很重要。

  我刚才说的第一个逻辑是生态,就是你要围绕着客户建立一套服务系统,这个服务系统已经不是你原来想的那么简单了,他肯定是一个很复杂的东西,更像是一个生态系统。你搞公寓吃喝拉撒睡连玩都考虑到了,他24小时都想全了才能吸引他来,否则他不来。

  我们在深圳搞实验室,搞基金,搞了人才培训,市场等等。技术、资金、人才、市场,实际上我们在做一个医疗器械的一个公共的服务平台,这个服务平台其实出来更像是一个生态系统,你想要一片森林就先搞水土,先把这个水土生态搞好,然后森林慢慢就出来了,他必须要从这个逻辑来做。这次郁亮讲的高科技我觉得很舒服,万科以后必然要往这个方向走的。

  如果我们要谈运营,我们希望实际上要搞一个服务系统,针对客户的一套服务的系统,这套服务系统实际上就是基本上是你想干的这个行业的一个生态系统。

  第二个是规模逻辑,其实这个东西比较好理解,我这儿碰到的是一个什么情况,刚刚我说了医疗器械你想从实验室开始,一个动物实验室美国标准,照着FDA的标准是3千万,按照中国的CFDA,中国药监局这样的一个标准也要2千万。这个成本往哪弄?很自然的,你没地方摊成本,很自然的规模逻辑就出来了,这是我们运营当中肯定要做的。你说我就搞一个商场是很难的,你要有这样的一个规模。规模大了,我们就可以分摊这个成本,可以把服务体系建得更加强大。同样强大的一个服务体系能够支撑更大的一个规模,要谈到运营,这几乎又是一个很难避免的一个道路,必须得这么走,没有规模背后的强大的那套服务系统,我们经常说就像一个航空公司,你会员只有5千人,我看你也别开了,开不起来。世界上各大机场都没有你的候机室。你说我要有5千万会员,那世界上所有的机场都有你的候机室,你到哪都可以见到比如世联候机室,你买了我的机票就在这里候机,你干这么大的规模能够有一个支撑服务体系,能够支撑一个很大的规模,就是这个逻辑。

  因为产业本身就需要有这样的一个聚集,产业实际上他本身他跟住宅不一样,这个住宅实际上例如说现在宇宙第一大住宅商在顺德,其实他待在别的城市也可以,也不妨碍他成为第一大。但是产业很难,产业必须要有集群,即使是华为这样的企业也是产业链当中的一小截而已,如果没有产业链的配套,这个产业是做不起来的。

  制造业美国人为什么怕中国的2025,别看很多的企业去越南,没用的,那个小国家根本没有多少的产业链。世界上最全产业链的都在中国,只有一个中国,唯一一个选择就是在中国最全,美国也不全。所以美国什么制造业的回流也是瞎扯也流不会去的,只有在中国啥都有,这就是竞争,产业本身有这样的一个聚集的规模。

  我们有这样的一个模式,我从这个过程跟大家简单说一说,想剖析一下。我一开始搞地产的,我出来想搞产业园,无非买几块地把它建起来,我最开始就是这个想法。后来想这个东西不行,我买地要搞产业园,你建立一个服务体系,你就5万平米的园区搞什么服务体系?最好是50万,最好是500万,所以我现在一个产业园设计的规模是500万,所以我什么都敢干。我上来跟清华弄了一个智能制造的研究中心我投了1千万,你有规模。我在宝安智能制造的园区加上黄江加起来投了1千万。

  这个轻资产是租赁,这个规模出来了,我最开始租房不是为了当一个二房东形成差价,而是为了形成规模,搞一个产业形成服务体系。就相当于我搞一个航空公司,我买不起飞机先租100架飞机,把客户体系弄起来,然后再有钱再买飞机。然后我搞到了“情型的的重资产,小股权主运营,跟碧桂园、跟央企合作,这是一个逻辑,其实纯轻的模式也很难赚钱,这个世界你说重不好,你要走到另外一个极端纯轻也很难。纯轻我首先怀疑你,如果你不在就怎么办?轻就看人,特别是你这个领袖不在了就完蛋了。但是重无所谓,你不动产的东西还在那里。后来我跟大开发上央企合作,未来我希望能够走到一个运营的模式,类似于酒店的品牌,就是你是以一套强大的服务体系和强大的客户系统基础下的这么一个纯轻的模式。酒店这个模式我觉得是登峰造极,甚至像这样的酒店所谓的丽思卡尔顿的员工就是一到两个人,人都是星河的,酒店的服务人员不是丽思卡尔顿的,品牌是他的,他怎么多赚钱,你要好久以后才能赚到点钱,是这个模式,这是一个顶级模式,但是就是这么一个过程。

  对于我来说这是逐步的这么一个迭代的过程,我希望一个能够做到500万,这个就不细说了(PPT)。现在在宝安有布局,包括惠州的小镇还有华润和保利的论平方公里,我们做产业,重的也赚钱,轻的也形成规模。10万平米的项目别找我了,100万的都可以,产业大了好做,小的不好做。因为我本身就想卖,你不让我卖,所以越小越好,可能你们现在是这个逻辑。

  产业地产的资本逻辑,其实我们这一帮搞地产的,你做来做去终究还是做了一个资产的,你经营还是这个空间,我们终归还在这个行当里面没变。你原来卖的是住宅,现在我们例如这个酒店是一个会议厅,我们搞的是一个空间生意。你放上床就变成了卧室,放上办公桌变成了办公室,放上餐桌变成餐厅,他是一个空间的生意,他是一个资产的生意。资产生意有一个很大的逻辑必须要跟资本结合,你不跟资本结合所谓的重轻的问题出来了,全轻也不行,全重也不行,全重你收不了,你又不是李嘉诚哪有那么多的钱,必须跟资产有一个对接,这是我们搞运营一个很重要的逻辑。也许你第一天想资本该怎么办,你除了想客户之外还要想资本,有钱的人你得跟他连接,这边连接钱,这边连接客户,简单地说就是这个模式。实际上就是一个“产业+地产+资本”。

  我的模式最开始就是想重仓深圳,就是持有,重仓就是大比例在深圳持有一些产业空间。当然要解决钱的问题,你不跟资本去对接你哪有那么多钱呢?所以说我们现在也有这样的一些做法,但是这个都比较多,像REITs这样的一些东西,像中国有一些类似的ABS,这个我们呼唤他们出来。最终也要出来,如果搞金融没有这些东西你没有出路,好在现在慢慢地,包括陈总刚刚说了,现在租赁权作为一种资产也慢慢接受了,这个东西虽然不是你的,但是你租的面积这么多他觉得有价值的,我们寻求一些出路,像REITs这样的一些出路,如果没有REITs我们的商业价值是严重被低估的,像酒店,他不能流通,所谓的REITs就是证券化把他一股一股卖出去,但是物理空间不能卖,但是住宅他本身的物理空间是要卖的,住宅是天然的REITs的属性,但是其他没有天然的REITs的属性了。所以我们在这儿也是呼唤REITs尽快出台。下半场运营实际上离不开REITs,如果REITs能够出来,我觉得运营行业感觉会带来一个春天。

  下半场真不是白银,可能是钻石,会更好、更精彩,就看你怎么做,但是玩法确实比上半场复杂得多了,比上半场类制造业的过程复杂多了。我原来见了一个建设部的领导,他说要你们房地产商干嘛?盖也不是你,甚至钱也不是你的,设计也不是你,卖也不是你,物业管理也不是你,要你干嘛?实际上纯制造业的过程看你不一样,但是下半场的玩法不一样,复杂得多了,讲到资本、讲到客户、讲到生态、讲到规模等等,讲到这些逻辑。如果你是高手能够玩好比上半场更精彩,会更精彩。

  我和郁亮主席原来2015年时候有过那么一个对话,我当时就说恒隆,我说恒隆市值800、900个亿港币,当时他就几个商场,当时上海两个,其他的都在盖在运营,都在初期。万科那个时候是1100、1200亿人民币,我觉得恒隆到国内可能市值跟万科差不多,人家就几个商场,你弄成几万人、几十个城市,全国的人都听到万科在卖房,市值是一个很公平的模式,你这个模式别人就这么看。

  如果换一个模式下半场做恒隆还好,有可能做一个超过万科的。但是如果你搞住宅永远搞不过万科,这是有定论了,大家也不要去努力了,下半场可能可以做得更精彩,我们要从这里去看,至少从我的经历来看,所有人看我觉得很兴奋,因为我每天都在接触新东西,每天跟高科技在打交道,这是不一样的东西,因为你真正在接触客户、服务客户了,他是不一样的。客户给你的东西是很有意思的东西,这种体验是很有意思的一个东西。总地来说,因为我们原来都是同行,用我的经历来跟大家分享,下半场实际上不能仅仅简单地说他是白银,也许是钻石。更重要的是更精彩,非常地精彩。

  我们认为在中国搞产业地产分三类,一类把产业作为棋子,就像万科把商业作为棋子,实际上他做的是地产生意一样。第二类是招商导向的产业模式,这类代表的是政府,我们国家大量的产业园是政府在搞,你不能说政府不想搞产业,他是真的招商。但是政府的做法像森林一样,他只要大树不想搞一个生态,因为生态的建设没有产值、没有税收、没有GDP,对他来说实在没有意义。所以说他为什么政府的园区少有那种专业园区、主题园区,因为他用产值来衡量,只要你产值够了就可以了,如果产值不够都不行,所以这个划分体系不一样。

  我们这个模式重要的不是中层的模式,我们有几个主张,如果你们想搞回去跟老板把这几个话认线.先产业,后地产。简单像商业一样,恒隆是先行业是后地产,恒隆这个模式赚的是租金和地产增值,这是地产的钱,他赚的钱是地产的钱,但是着力点在商业在你的商场经营,赚的是地产的钱。大家把这个逻辑要搞清楚,我经常说的“目标与结果”,这个词我最早在万科搞千亿规划,结果战略出来以后被王石骂了一顿说“一千亿是目标?”他说一千亿是结果。现在看来他当然说对了,现在是六千亿了怎么可能一千亿是目标,目标跟结果是不一样的。

  举一个形象的例子,我们经常喜欢举一个例子登珠峰,你说登顶是目标还是结果?登顶是结果,目标是什么?是回来。这个很重要,首先登珠峰死的人都是在下珠峰的时候死的,你登上去了但是没有回来,就是“回来”一定是目标,结果是你登上去了。如果你的目标是回来你就要谈体力分配,你得留30%的体力下来,登顶有一个规则是12点之前必须回撤,你能够安全地回来结果是你登了顶,就是这个意思。跟商业地产的结果和目标一样,目标是商业,谈商业经营,产业地产目标是产业经营,结果是赚了点钱,就是租金和资产增值。这个逻辑要搞清除,否则你方案一错模式会搞不下去。

  2.强持有,弱销售。天安杨总说我你站着不腰疼,我们都想卖,你还说强持有弱销售,其实看本质,商业的本质就是持有,围绕他的商业模式。不能说非用地产销售的模式搞商业地产,你就会想办法把商场割小了卖。万达就是但凡能够割的就卖,恒隆用枪顶着一个平米都不卖,就是这个逻辑。你围绕持有设计你的商业模式就OK了,你经营得好恒隆的市值也那么高。

  3.轻招商,重生态。如果诸位要招商的你老板肯定说5万平米产业园今年租掉,真的很难,今后你可以拿着我的话跟你的老板说,招商我几乎认为是一个伪命题,因为你招不来商,除了政府,你招商没有手段。怎么招?我认识你陈总请你吃饭,说哥们儿你帮帮忙把公司放到我的园区去,但是陈总说我是你的朋友,但是我公司在哪得考虑,不能说跟你吃了一顿饭就把公司放到你那里去。所以我觉得招商是伪命题。

  很多的例子我不便于讲,我是经过实践的,因为你招不来商的。我走上这条路都是被逼的,用一种生态的方法,我觉得我从房地产商搞了二十多年现在转变到现在这样都是被客户教育的,你买住宅,人家说我的数据很牛,你看客户排队了,原来会这么看,我的操盘手很厉害,我所有的决定无比正确,因为客户在外面排队。但是这是假象,你没有那么牛,回到最本质来。

  现在我搞的产业地产,如果没有把客户伺候舒服了根本见不到客户的面,你能够见到办公室的主任算不错了你绝对见不到老板,你怎么见到老板跟他谈生意?你说我帮你做生意老板就出来了,用一种生态的办法,不要用纯招商的办法,我们弄几百个业务员到外面发传单没有用的,你发一年也没有什么用。

  因为时间关系就不展开了,这个确实是我二十多年的一个地产老兵转行做产业,这几年的一些切身的体会跟大家分享。谢谢!

  【主持人:甘伟】非常感谢刘总,再次用掌声谢谢刘总的精彩发言!刘总刚才跟我们讲了四个字“运营为王”,实际上房地产的上半场有很多的“王”,以前做定位是“定位为王”,后来又一段时间刚需很重要“刚需为王”,卖楼卖不东了“渠道为王”,非常多的“王”,几天刘总我们带来了“运营的价值”。

  刘总三年前创业从一个职业经理人到今天的一个创业公司做产业地产,在办公写字楼这个领域当中做。关于空间的运营打造颠覆很长时间已经开始了,大家可能未必有感触,原来我们逛商场后来发现电商来了,十年前的商业逻辑已经发生了变化,写字楼也一样,待会儿冯总也会讲一下我们的世联空间我们写字楼的运营。

  这个空间也在被颠覆,原来是高大上的甲A级写字楼,现在更多的是一些园区、产业园、创意办公、联合办公,重新再定义很多的空间业态和属性。去年的7月份突然又开了一枪“租售同权”“租购并举”,原来是一个台风接一个台风,大家更不为所动,所有的开发商基本上是住宅开发商,商业跟写字楼跟我没有什么关系。但是今天突然发现住宅发生变化了,中国地产类的上市公司87%IPO的全是房企全是住宅的开发商,这是中国目前的现状。

  从“售”到“租”了,房子也开始租了,住宅也开始租了,刚才刘总说住宅可以卖的,但是发觉现在越来越多的地只能开始租了,只能自持了。我跟大家分享一下我座位公寓运营商目前的红璞公寓的负责人,我跟大家分享一下我的主题。

  中国目前在第一个阶段刚刚过,这就是上半场的逻辑,就是增量主导。中国房地产走了开发、建设、销售黄金15年,这15年都是在做增量,中国酝酿和创造了巨大地财富,也有在座这么多的开发商宇宙级的、百亿级、千亿级到万亿级的开发商,这第一阶段增量为主。这个阶段创造了中国住宅类的公司,座位我们目前的IPO的主要的最主流,中国地产的上市公司。

  第二阶段是我们目前在进行的阶段就是增量和存量的并存,开始在各个行业当中发觉存量越来越多、越来越重要,商业不动产越来越商业化。

  第三个阶段是REITs阶段,资产证券化,这就是美国的上市公司的分布(PPT),你会发觉住宅类的销售类的只占5%,大量的非住宅、工业、商业、停车场、长租公寓、办公、酒店、医疗健康、个人仓储、数据中心,这些在美国这样的一个形成的生态,这是一个成熟的、丰富的地产的生态圈。

  这个行业我们认为是一个在进步的行业,原来是房子现在是拿来住的,原来我们卖房子的时候并没有考虑这个房子是拿来住的。原来是产业带动,我们是GDP的支柱产业,现在是空间提供者。我们原来讲70年所有权,使用权就是所有权,是产权、是资产,我们现在是使用权,谁在里面用。

  右边的这个挺有意思的,我们看全球最伟大的一些公司,他们都是拥有使用权而获得了这个行业的巨头,像Uber、脸书、阿里、airbnb,他们是全球最大的汽车行业、社交网站、房地产运营的巨头,但是他们没有产权,他们都是用使用权获取他巨额的市场价值,这就是使用权的价值。

  交易价值到使用价值,我们现在仍然在说1千亿、2千亿、3千亿、5千亿,五年之后大家可能会忘记销售额这件事,大家考虑的是谁用,客户想要什么样的东西,你细分做了怎样的一个产品,这是我们会发觉在不断地变化,已经在验证的一件事情。

  细分市场、数字化,原来的“地段、地段”变成了“品牌”,地产的服务有没有品牌,这我们需要考虑的事。新房做代理、做销售我们拿到的客户,我们一年卖5千亿房子,大概60万套,按照1:10的转化率我们有600万人会进入到我们的案场进行销售,这些客户会给我们这些数据,他的身分证号码、年龄、性别,我其实不知道他到底买这个房子拿来做什么,不清楚,因为离交楼有很长的时间。

  租赁的时候有一个很清晰的画像,这些是真正的数据资产,这些客群我们在做一个每个月副的租金,在这里面住的这帮人,我们有非常清晰的一些客户的描述和他这些用户,我们真正叫“用户”而不是“客户”了,这些用户对你产品一些基本的理解会非常清除。颜色、功能、产品、空间、服务,他会有非常清晰的一些点。包括需不需要收纳,他有多少的书、多少的鞋子,需要怎样去优化这些产品,这当然是这个行业的一种进步。

  因此我们其实自己也做了一套边做公寓和一套系统,这套系统会形成一个精细化的体验和无纸化的办公,90后和00后必须在线上的一套体验。这张表说明在房地产下半场或者是存量,从增量到存量就是这样的一个理解,原来的增量当中来做的事情,和目前存量当中我们可以做的事情远远是不同的,因为你有数据、你有用户,基于这些用户来做更多的跌价的服务,这样的一个生意的地产逻辑就存在了。

  这个过程当中我们心怀梦想,中国地产的服务时代应该来临了,冠寓居住的服务时代。“衣食住行”,中国的美好生活首先是住,其他的领域当中可修一些独角兽,包括美团今天也IPO了,包括滴滴,包括淘宝这样一些市值非常高的行业,但是住中国有品牌吗?真正的住宿、真正的居住类的品牌在哪?这是给各位憧憬和畅想一下这个时代会怎么来,这是从增量到存量来看这一部分。

  这张表(PPT)是我们目前看的租赁发展的可能遇到的一些问题在中国,中国的租售比很低,无论是深圳、北京、上海,还是二线%,买一套房子年租金回报率不会超过2%,1.6—1.8%差不多是这个价。也许说比温哥华高,这个数字是我们从各地的数据来的,不一定准确,但是大趋势是这样的。

  第二条是利率,你借银行的钱大概要花多少的成本,把租金回报率减去利率就是你的净回报率,就是我借银行的钱来买一个房子出租有没有钱赚,中国是没有的,我们叫“租不抵供”,这是目前的现状,也是租赁这个行业到今天为止大家做起来非常艰难的一个原因。商品房就是这样所有的老百姓买一套房子拿来出租,那一是件没有逻辑的事情,从纯出租的角度来说,大家可能要的是资产、是升值。这是目前的现状。

  因此我们看一下这个生态,我们统计了一下中国目前大概1.8亿人在租房子,他们租在哪呢?政府提供了10%的量,中国的公租房1770万套,目前有效统计,是不是租给了低收入群体不一样,但是房子在,有统计。另外90%是市场提供的,绝大多数是C2C的民宅,可能是自建房,可能是有产权,可能是没产权的这样一些房子,这是C2C的产品。

  我们看到这一个月大家都在报道的目前在北京的两家公寓,实际上大家在做的是从市场当中的、民宅当中把这些房子拿过来,来进行一些整改,然后编程一个N+1的产品叫分散式的公寓,这类产品目前在市场当中可能是不到5%的一个量。

  这是一个基本的现状,目前从存量到增量的意思,就是租赁的大发展的时代,大家其实在干两件事,一个是政府的增量会比较慢,但是大家都比较清除深圳的人才安居集团去年一下子开工了14个项目,他们建立了很高的门槛,由他们来委托和建设深圳的人才房包括租赁的房,包括上海,这样一些市属的国企承担这样的职责,包括人才公寓和公租房的示范,这在2020年左右的时间在春笋般地全国出来,会形成这样的一个市场。

  在增量方面的第二个就是我们现在在干的事,目前不到1%的市场规模,就是开发商的自持,这是未来会出现的,未来会长期存在的。越来越多地在主流的一线%的一些地必须持有,包括一些大的集体用地,北京、深圳、广州、武汉,非常多的一些整村的集体用地的改造,未来的商改住、工改住这条路肯定会突破,这是闲散资产,这是真正的价值所在。这是增量,原来不可以住人,现在通过改造升级,达到一些真正的标准的方式可以形成一个市场的增量,这是目前一些大的生态。

  我们现在说的长租公寓他其实是有服务的,跟C2C的出租屋之间有非常大的不同,深圳也是比较早,最早出台的“限价”,每年的同质楼盘的租金上涨不超过5%,同等质量的条件下每年的涨幅不超过5%。出租屋是出租屋,长租公寓是长租公寓,他赚的不是那一平米的钱,而是服务的溢价、品牌的溢价。这是深圳人民政府提供的一些对于租赁市场的一些指导意见,基本的、改善的、高端的,形成这样一个梯度形的模式,这是目前的深圳。包括全国各地各个城市都在做怎么增加增量的事情,增加怎么租赁的增量。

  深圳是一个很特别的城市,深圳应该算是中国租赁的“第一城”,因为他毕竟有这么大的流动人口,同时有一半是城中村,形成了一个地收入群体的一个保障体系,所以在这块当中形成了一个很合理的一块的租金。深圳比较幸福,跟北京和上海比我们的租金价格还是相对便宜的。

  这是整个公寓运营的一个价值链,我们认为这个价值链代表着这个行业可能未来会发展的一个大的方向。从右边来讲是一个流量的入口,你有数据,数据形成资产,形成核心的价值之后你可以在上面叠加很多的收入,就是刚刚刘总说的运营,什么是运营?就是你真正了解客户的需求,从客户的需求出发给他需要的东西,这是非常有价值的一件事情。

  我们会整合一个行业,家装市场是一个碎片的市场,怎么通过C2C往B2C的市场走的时候我们提供真正的产品,不是面积、不是景观、不是容积率这些原来的豪宅的指标,他真正地贴近客群需要什么样的东西,不同的客户一个单身的白领,一个小家庭,一个小三口之家,一个金领,一个酒店的商旅客户可能需要不同的空间、不同的配套、不同的产品,这是我们需要做的整体的一个改造。

  从目前来讲,中国的租赁B2C在居住行业不超过5%,这是把分散式地放在一块,集中式的只有小于千分之几的状态,这是我们把日本、美国、德国这些成熟的市场他们基本上是50%以上,这个市场的行业这个趋势是不可逆转的。只有线C时代,才能真正的居住时代才会来临。如果没有在座的开发商中国有房地产吗?如果都是包工头,都是你自己家里盖的房子,有这样一个市场吗?一样,居住时代,租购并举的时代,租赁的机构一定会崛起,这是我们要看的一个点。

  跟美国一样,我们认为未来的梯度会呈现这样的一个情况,租金严格管制的是公租房,真正价格非常清晰由政府补贴,这一块。第二是稳定租金的是目前的商品房,稳定租金,他可修一个比较平缓的幅度。再往下是真正的市场化的租赁用房,这样的话形成这样的模式。中间是民改商,下面是非改住,是下面的这样一种格局的状态。

  红璞公寓2015年8月份到今天也有三年的时间直播 世联行陈劲松:深圳的前途在于大湾区这三年内积累了很多的房源,通过二房东、包租的方式,从轻资产开始,这个轻资产并不轻,因为我们要做装修和改造,走到今天称谓一个集中式公寓的品牌。我们更多地时候发觉有两类的客户,一个是B端的客户,一个是C端的客户确实不一样。

  B端的客户有开发商、有国企、有政府,C端也一样,会很兴奋,很多时候我们在苏州、广州做一些综合性的大项目,你会发觉可能不是白领或者是蓝领,他可能就是一个培训学校,来了一个IT的培训学校,可能租你的商业和写字楼,同时租你的公寓座位宿舍。这个过程当中你会发觉,我们今天看这个公寓的行业,因为我是一家服务公司,世联我们是一家服务公司,我们非常清楚这个行业现在在发生什么样的变化。二房东的模式或者直接投资模式这个时间可能很快消亡掉,大家发现他已经不是一个非常主流的方式的时候,二房东的模式我目前的感觉就是,在中国已经不会长期存在。因为这是一个非主流的方式,美国是REITs,是自持的方式,更多的是轻托管,就是类酒店管理公司的方式在在做。

  这个过程当中我们更多地是在发展后面的这些业务,比如目前很多的开发商可能在深圳很少找我,但是我在上海、在北京、在武汉、在成都、在天津、在沈阳,你会发觉有很多的开发商找我做运营的咨询,做项目整体的租赁的判断和研判,设计咨询和供应链输出都在做。今天我发现深圳在这一点有点慢,深圳的开发商没有太主要地往这个方向做,可能在转,这是目前的一个现状。

  第二是托管,有资产委托我们做运营管理,这是未来可能资产持有方和运营方分离的一种状态,可能是长期平衡的状态,我们进入了很多的公租服务,包括政府的人才房和公寓也再。更多的是捆绑,和大家合作经营,包括金融机构、包括险资,包括地方性的一些国企,我们有存量的物业大家看一看能动性合作。租赁行业刚刚开始,去年大的租售同权租购并举来临的时候形成一种生态,这可能是未来发展的方向,我们拭目以待。

  红璞公寓目前是三类产品,我们的细分远远不够,刚刚开始在规模化的发展当中我们做了接近30个城市,有白领公寓,有蓝领公寓,也有一些服务式的公寓,其实还是需要非常细分,然后了解客户的需求再做,这是一件特别有意思的事。

  我先讲到这儿,如果有项目、有物业可以找到我们,一块来共同探讨这个行业在深圳怎么扎根、怎么发展,因为深圳是一个移民城市、深圳是一个租赁城市。所以我们希望和大家共同发展,来形成更好地合作,我们也做好服务、做好我们的本质,形成跟大家更多地深度地沟通。

  【主持人:甘伟】因为时间关系我们就不茶歇了,接下来由我们的同事世联地产顾问股份有限公司君汇事业部副总经理冯刚先生,跟我们分享《存量资产的价值再造——世联城市更新的实践分享》,有请冯总!

  【冯刚】大家下午好,前面包括刘总还有甘总也分享了关于产业地产,还有红璞公寓的一些分享。我今天想跟大家分享的是《存量资产的价值再造——世联城市更新实践分享》。

  我还是想结合城市更新来说,我自己也是转型,原来也做咨询和顾问出身的,原来做城市更新的一些旧改和策略。当时都不太落地,就是给别人出策略,没有实实在在地去做一些城市更新的实践,这几年随着整个世联行的转型,我们也开始关注存量资产,包括公寓、包括商办资产,今天借这个机会跟在座的各位领导和开发商的一些嘉宾,想分享一下世联在城市更新包括存量资产方面的一些实践的分享。我们的主题是怎么样挖掘存量资产的价值。我讲一个主要的案例,然后结合两个案例简要介绍一下。

  最早刘总也讲了,实际上整个的上半场和下半场是泾渭分明,我们从2014—2017年,整个的新增的土地供应量在逐年递减也没有什么增长,未来对于房屋供应包括一些土地供应来说,真正存量的用地成为市场的主流,增量的慢慢成为上半场的一个过去时了。

  大家看一线城市,北京、上海、天津、广东,城市化率其实相对会比较高,意味着城市的城市开发的一些存量资产其实他已经经历了一段很长的时间,进入一个新的城市发展的周期的时候,必然会面临着在土地紧缺的问题之上,很多的一些地区、省份,就会开始关注所谓的“三旧改造”或者是“棚户区改造”,实际上存量时代城市更新已经在崛起了,这是一些列举的数据。

  第一是供大于求。刚才刘总也提到这个观点,整个的商办资产很多的城市,甚至在上海、北京、广州、深圳,我们看到很多的一些传统的商办的资产,尤其是办公楼、写字楼,他的空置率维持在一个比较高的位置上,还有很多的老旧的厂房物业长期处在比较低价值使用状态,就是供大于求,很多的供应量很大,包括在深圳的工改公的用地很多的用地指标要求必须做产业和研发用房不能做住宅开发,导致了整个住宅市场的商办的供应量偏大。很多的地方和政府在推进工业物业的改造政策,整个市场比较有特点,就是供大于求。

  第二是资产错配,我们找到很多存量的一些资产,发现很多的资产,包括商业的群楼,包括一些地段不错的产业用房或者是废弃的仓库长期座位很低端的功能使用,他的价值没有被挖掘和重新挖掘出来。市场上900亿的存量物业,可能商用的工业加物流可能占的比重比较高的都是上亿平米的规模,在整个的存量房的占比里面商办物业占了10%,这些老旧的物业有一个特点,他大部分分布在国企和央企和政府的手上,这些长期没有被市场的价值再挖掘,存在一个大量的空间,所以是资产错配。

  这两个大的痛点之下怎么样实现资产再造的路径,回到我们的主题是城市更新,世联从前期的策划到现在的实践,我们梳理了一下是三个途径实现改造。

  第一是综合整治,不改变原来的建筑主体和结构,只是把消防重报或者是改建他的配套措施,或者是叫微改造,局部改造不做大的改造。

  第二是功能改变,不改变土地用地的权属,但是会改变他的功能使用,比如说很多的厂房,比如说我们看到有一些商业的裙楼地下室会改做办公,原来做商业的现在做办公,或者有一些厂房或者是类厂房的物业可以改造酒店,他是功能转变。

  这三个路径之下我们世联碰到很多的城市更新主要是四大类型,一个是城中村改造深圳很多,岗厦村、皇岗村的改造很多的,通常这种城中村的改造绝大部分是推倒重来,也有一部分是综合整治的。

  第二是旧工业区改造,通常的路径就是功能改造,一般不会改变用地的权属,还是工业用地,但是厂房可能变成一个红砖的创意产业园或者是变成办公加商业的价值。

  第三是城市空间的改造,可能是一个河道或者是一个公共空间,可能是废弃的地方重新改造把活力重新注入。

  第四类是历史文化街区的改造,这是要在功能和建筑商重新再造,或者保留部分的历史建筑,其他都是推倒重来修旧如旧,最新的是南昌万寿宫跟当地的企业合作的。

  世联做了这么多的案例和实践,事实上无非就是围绕着三个功能去创造新的价值,世联作为城市更新的综合运营商:

  第一个要把原来的功能重新激活,很多的物业功能停滞了,存量资产在原有的功能基础上丧失和停滞了,有没有可能通过我们的重新定位,价值包装和改造重新激活,这是第一个,这是我们所有的目标或者是结果。功能活化。

  功能要重新活化,价值重塑和活力再造,我们做了很多的城市更新的策划都是围绕这三个路径,四种类型,还有三个要实现的结果或者是目标做我们的策划或者是改造,以及到后期运营的工作。

  第一个案例是广州金沙里,如果大家关注世联的微信可能看到过。这个项目处在金沙洲的,原来是一个城中村的物业,上面是一个居住的公寓,下面基本上是原来做仓库的,总的体量3.4万方,环大亚湾周边居住的人群倒是很多的,但是是以城中村的面貌呈现的。原来的环境就是档次比较低,环境差,业态的分布比较杂乱,缺乏原来合理的公共空间。我们世联的红璞公寓先介入为了做公寓,后期结合商业做改造。

  当时应该是我们的商业团队也包括我们的公寓团队一起对这个项目做了前期的市场调研,四有个维度:第一是区域,我们当时看这个项目因为他处在广州的西面,广佛同城的趋势很明显了,我们预判这个未来成为广州西面连接佛山一个重要的枢纽,也是一个生活的服务区。

  现状的租金达到80—120,里面是做仓库用的,内接的价值很地的。周边200平米的大约是50—65元。这四个维度很适合把我们的红璞和世联里面的商业植入进去,能够把他的价值再挖掘。

  我们对现状和项目的优势进行了分析,我们对他重新进行了定位,要打造一个沙凤片区白领最时尚的社交休闲中心。这是我们社区广场和底层的商业要打造一个邻里的休闲中心,楼上1300间红璞公寓,下面有4千平米的商业和2千平米的活动广场。围绕这个定位我们做我们的升级和改造。

  我们从甲方的产权方直接把他租赁过来,世联的红璞和商业座位甲方的承租方租赁过来以后打造我们的红璞公寓,打造社区的休闲商业中心和美食配套中心,打造宜居宜商的模式,通过长租的形式实现的。

  当时对于商业其实我们内部也有讨论,有几个关键的东座,他本来是一个围合式的农民房,上面全部是居住的物业。如果这个商业的人流不打通很难实现这个商业的价值,这是右下角的沙凤新村的地方,原来那个地方没有开口,包括这个口也很小。我们把这个口打通了,牺牲部分的一楼的租赁面积,把整个通道打通了,我们打通内外的人流,重新规划金沙洲的人口流量的布局。

  另外要营造一个新的中心的节点就是休闲广场,重新打造和设计,把原来的城中村不合理的规划布局重新推翻,建构一个中心的休闲广场。

  第三是所谓的产品、环境还有活动,这是后期的运营层面的,我们植入了很多的啤酒节、美食节,增加我们的商业氛围。

  我们从刚才三个关键的动作做了十件具体的事情,包括主入口、转角、画廊、通道、小食街对每一个细节重新升级改造和设计,重新实现金沙洲的活力。

  大家可以对比一 下,这个左边的图是改造前的实景,这是停车,下面有一些局部的小的是做商铺在用。这是改造后的场景(PPT),这是我们开业后的活动场景。整个大约2千平的休闲广场,1楼的商铺和商业街,楼上是我们的红璞公寓。这是改造完之后前后的对比(PPT),大家关注数据,我们看一下。

  上面是改造前的,那个通廊没有打开是一个U形的,一楼的商铺改造前出租率只有50%,现在打通以后出租率达到90%,这是特指商业,公寓现在也基本上满了。商业的改造之前我们整个的第一次招商的出租率提升,第二是租金得到了一个快速的提升以及率达到了122%,从原来的80块钱到120。原来的内接是很低的,原来用仓库40块钱不好租,我们把广场和通道打通以后实现比较高的租金,达到了213的溢价率,实现了价值再造,实现他原来的资产的价值。

  我们的红璞公寓根据客户的需求,因为白领居多,打造一个人性化、频效高等等四个服务体系,这是改造之前整个的租金价格、出租率都很低,改造后整个的服务的间数包括出租率以及跟原有租金的溢价对比是141%,出租率达到80%。

  通过这个案例可以看出来,广州金沙里这个项目,通过前期的市场调研到对项目的策划定位,到后期的改造和运营,实现了存量资产的功能活化、活力再造和价值升值,可以看出世联做存量资产的方面沿着这个逻辑在思考。这个规模不大,商业只有几千平米,工业大一点。这是一个城市微改造的案例,包括北京和广州一些建委的领导,都把这个作为一个城中村改造的范例,经常有领导过来考察,他相当于改变了原来城市的面貌,提升了原来存量资产的价值,得到了很多的认可,现在这个商业业态还会进行一些新的业态的调整,因为他早期招的一些商户可能现在逐步做一些优化。这是我们金沙里的案例,跟大家做了一个分享。

  还有一个更大的案例是广州的永泰里,可以说是金沙里的一个升级版和扩大版,他规模有7.1万方,他在白云区的永平街,他不光是3千平米的商业,他这里面基本上都是商业有1.2万方,公寓有3.8万方,还有办公2.1万方,整个是一个围合式的城中村旧工业区的改造的橡木。

  他未来有两个出口,西侧和东侧各一个,上面有一个、下面有一个(PPT)。现在这个项目在早期做定位的时候基本上也是通过整租的形式把这个物业整个租下来8万平米,打造世联综合体,世联空间、世联商业世联里再加上世联红璞,三个世联自有的品牌和内容植入进去,打造一个世联的存量资产改造的项目。这个项目想构造成生活、居住、工作、娱乐于一体的24消失的活力生态圈。

  蓝色的商业一楼是商业楼上是办公出租率达到80%,中间的商业部分在改造过程中,整个商业11中旬会开业,出租率基本上达到80%了,他以前是旧工业区价值是很低的,因为这个橡木没有完全做完,我只是简单说一下。

  现在对于市场上所谓的城市更新的存量的一些旧工业区或者是一些旧的厂房,我们就是沿着整个的城市更新的综合服务的产品线,前期有些是客户做定位,如果我们自己做也是自己做策划的定位,然后结合自己自带品牌和内容的空间,世联里、世联红璞和有一些酒店还有后面的管理,整个全链条满足我们整个打造过程当中需要的一些内容和填充。否则这些内容需要找第三方,我们世联做这些城市更新的改造有自己的品牌和内容,效率会更高一些。大家可以看到我们整个的产品体系。

  第二个案例跟租售有一些关系,估计很多的开发商还是很关心租售的,就是交易。第二个案例是深圳侨城坊,这是工改工的项目,这是左边这个图(PPT)华侨城的为止,右边是智慧广场,整个用地的性质还是工业用地,但是他做了一些变更比如M0包括一些配套型的产权,重新规划完之后整个的建筑面积是35万方,产业办公是17万平米,配套是1万,配套的宿舍是类公寓4.5万平米,整个做了一个对比可以重新规划。

  还是有很大的特色,他很强调在华侨城这个地段打造深圳一个地密度生态的企业独栋总部的公园,他有邻路有两个高层,但是最主要的是独栋的办公,他有一个商业盒子是九方在做运营,也可能开业。我们原来从追求的高容积率的混合开发,到一个地密度生态崇尚共享空间的办公理念。

  他在很小的一个用地里面营造了很多的公共的共享的一些空间,这是这个项目最大的特色,除了他的办公用房之外,他规划了很多的共享空间。包括会议室、展示交流、篮球场、健身中心,包括上面是一个绿景的步道可以走上去,包括饮食,让整个园区工作和生活人能够共享园区的共享的服务空间,这之他很大的特色。包括现在在如火如荼地招商和准备开业的过程中,他的主力店有影院、书店、餐饮、零售的配套等等,就在他中心2万多平米的商业里面。

  这个过程当中世联做了一些什么事情呢?我们叫第三类的城市更新,世联在中间扮演什么样的角色。早期以总部企业办公的时候,开发企业和运营商做了整体的运营和规划,我们要做他的租售代理在前期介入了这个工作。

  我们在建筑的标准层的面积优化,设备和空间的预留和避难层的空间规划里面提出了我们的合理化的建议,这是当中的一些沟通文件(PPT)。设计类在整个的定位和客户的定位,包括在整个的投入产出方面我们进行了优化的一些建议。在机电选型,这个项目很特别,前期策划的时候我们把物业管理的同事加入进来,他的设备选型,包括空调、电梯,包括外立面的幕墙等等也从投入产出的优化方面给出合理化的建议,相当于物业管理的建议前置了。还有最重要的产业研究,我们的租售团队为了导入大的客户,根据项目所在的区位和产业的特点怎么样促成大宗的交易,在前期进行了很多的产品和优化的建议。

  这个过程中我们在为这个项目做了主要的租售代理是我们在承接,他整个的案场的租赁和销售都是我们在做。最后一个环节,我们跟业主方共同成立了一个合资的物业管理公司为侨城坊做了一个物业管理。百度、小米、阿里他们在北京的总部是世联在管理,我们具有科技总部的管理经验,我们能够为这个项目提供一个保障。

  这个城市更新的项目里面,工改工的项目里面世联按照一个全链条的模式植入进去的,我们 从全链条的策划到销售代理、招商、售楼处的物业管理还有全委托的物业管理,还有大包租和大宗交易的业务,这是世联从前端、中端、厚德端全链条植入更新的一些项目,包括后面的一些结果,包括我们做了差异化的定位以后整栋销售的业绩是比较出彩的,合资公司的运营管理得到了业主方和入住客户的肯定。这个过程中我们怎么样探索植入全链条的服务,包括空间服务和大包租的交易服务,这个项目上我们会不断地去实践。

  第三个最新的案例,我也刚从上海回来看了一下也是做得很棒的。就是上生新所,这几个字“上生新所”还不太懂什么意思,就是“上海生物研究所新的场所”,听起来很有格调。这个橡木在上海的一个非常核心的为止在延安西路,他是一个城市核心去的旧改的项目。因为现在一期已经开放了,打造一个办公、娱乐、生活、文化于一体的全天候的活力社区,现在成为上海一个网红打卡的首选之地。他有一些新的建筑和民国的建筑,基本上他是在原来的建筑基础上进行一个提升。总的占地面积是4万平米,总建面达到3万多。

  这个项目我们先接触,但是改造和开发是万科主导,前期的策划和规划是世联参与,整个橡木的物业管理是世联在承担,我们也相当于是这个橡木的改造过程中的一个主要的角色之一。这是他整个的一个平面图,分两期开发,现在他主要是这个图上所示的是一期,包括几个功能,这个泳池是中新的节点所谓的网红打卡的首选地,是一个公共空间。广场会举办一些活动,这个泳池会结合一些商业,做了一些商业类似于俱乐部的形式。他在过程中里面还引入了一个联合办公,还结合一些历史建筑引入一些商业,比如稻城书店等等。

  他是一个公共文化为主体,更多的是商业和文化的公共空间,他二期可能还会有一些其他的。除了历史建筑还会有商业办公为主,他一起更多的是以文化建筑为主,可以理解为公共空间为主,我相信二期从现金流和投资回报的考虑会有一些开发建筑的物业。

  一期大约有69%的商业办公,14%的餐饮、14%的文化艺术和3%的娱乐健身等等,这个商业主要是一些公共服务的空间。这是他们原来的最早的麻腮风大楼(PPT),没有做大的调整,还是做了一些优化和调整。这是他引入的一些自带IP、自带流量的一些商业品牌,在招商上还是很有特色的,这他是的一个中庭的一个商铺。

  这是他有两个比较重要的建筑,一个是哥伦比亚的乡村俱乐部,这是一个历史符号,对这个门廊进行了重新按照原来的建筑特色重新建设了,但是基本的格局跟原来是一样的。这是原来的海军俱乐部,是英国海军俱乐部留下的游泳池,下面是改造完的,很漂亮。我那天去这个中央广场有一个文化节的选址,在这里做一个活动,他成为了一个最新的网红打卡的地方。

  这个项目通过整租的形式租过来的然后进行升级,有部分进行保护性的开发,有2/3的面积推倒重来了,你看到的是原来的项目风格,但是实际上是重建的。世联主要是两块工作,一个是前期的整体规划和策划方面参与很多的意见,提供了很多高端产业园的办公的案例。后期主要是安信行承担了整个君汇承担的项目的物业管理。这是打造上海一体化的新活力社区的名片,现在包括上海的政府领导,包括上海的一些外地的开发商包括一些同行都会去那个地方看一下,但是这个项目的投资改造的费用也是很高的,二期他可能会有一些落地产品的体现。这是我们最新的一个案例简要分析,因为这个主体现在是万科主导的,前面两个案例是世联主导,给大家做一个简要地介绍。

  基于前面三个案例,我们稍微回顾一下,世联对于城市更新这个时代到来以后,我们对于存量资产怎么样介入和改造升级,我们按照全产业链业务服务的,我们从早期的投资咨询,然后到咨询顾问,然后到世联空间和世联运营服务,再到后面的租售代理,遗址到后面的物业管理,我们世联君汇提供一个全链条的资产再造的服务。我们希望在每一个阶段都能够提供专业的服务,能够实现资产价值的托付,这是我们对于君汇全链条服务的定义。

  我们世联原来做存量资产的策划和定位做了十几年,真正做存量资产的改造和运营是这几年的事情,我们在不断地积累、不断地迭代和改进,我们基于对金沙里、上生新所、侨城坊这些橡木,我们对我们的产品进行重新的调改,包括产品的运营流程等等,我们希望在未来能够积极地参与到广州、深圳,包括像合肥、南京这些一二线城市未来的城市更新的项目。我们希望能够称谓推动中国城市再发展的专业力量,因为增量时代已经过去了,我们进入存量时代了,所以我在这里给大家做一个分享。谢谢大家!

  【主持人:甘伟】非常精彩,把我们世联的空间运营,无论是写字楼、商业,居住的长租公寓做了整体的完整的一个业务链的介绍,确实我们最终是打造一个空间的价值、创造空间的价值,通过城市的微改造来创造更多的一些存量的、空间的一个运营的价值提升。

  今天最后的一位嘉宾是世联行的董事长陈劲松先生,他给我们带来的是大家非常期待的一个主题,就是《房地产下半场的逻辑》,有请陈总!

  【陈劲松】谢谢大家来世联这次的论坛,因为我们世联的论坛一个是向大家汇报世联这两年干了一些什么事,最关键的是我们探讨新的趋势下我们能做一些什么,可能大家关心的问题到底是什么。

  我们曾经有一个想法,这两年我们都没搞过什么论坛,我们世联要做的每一件事一定是我们真正干过,然后有什么经验,可能会有什么教训,未来可能会碰到哪些问题,然后跟行业一块交流。

  刘爱明中城新产业很有意思,爱明创业的时候就找到我说做产业,三年前的时候。我说句实在话,我对产业没啥认识,我说爱明你要干我就信任你,你就干,我占你一点小股份,我们世联行也是刘爱明中城新产业的一个股东,万科是,中城投资也是,我是有中城投资的一些股份。爱明这三年踏踏实实做下去,很多的逻辑和思路都成体系了,可能也给大家有新的启示。

  今天我要跟大家说的是《中国房地产下半场的逻辑》,这个有点虚,所以我还尽快地把我的主题先讲一讲,然后有一些时间诸位有什么问题我们一块交流。

  我本人相信中国房地产下半场会波澜壮阔,我们在座的诸位会有一个更好的发展,我们全行业正在为此做准备,今天的汇报其实就体现这个,大家正在往前走,看怎么样发挥我们对社会、对国家的最大价值!

  房地产下半场的逻辑,其实就是三个基本的逻辑,这三个基本的逻辑不能变,只要是发生一些对这三个基本逻辑的一些共识达不成共识的话会出问题的。中国房地产的逻辑,包括我们在座的各位本身会出很大的问题,这些逻辑都是我们经验总结出来的,都是中国从事房地产业这么多人用我们的辛勤劳动、汗水换来的,所以我想总结一下,也希望媒体多宣传我们这些基本逻辑的变化,中国房地产业正在往这个方向走。

  首先是时代转换,谈中国房地产不要忘记我们的历史,三十年前我毕业,我毕业的时候说到“房地产”还是一个新名词,我今年毕业35年了,我毕业的时候谈到中国房地产我们在谈什么呢?房子其实意味着单位,就是你分到哪个单位,也意味着你在哪住,你在哪上班,多大。那个时候房子还不是商品。

  世联是93年成立的,25年前世联成立的时候,得以成立的原因是房子在深圳才是商品,我们的时间并不长。25年前房子才是商品,房子才能买卖。房子既然买卖了,那房子就得定价,所以世联是从评估开始做的。

  15年前,我们谈论房子几乎不谈论住了,我们谈论资产升不升值。碰到任何地方都问“我这儿能不能干,会不会赚钱,我要不要买,会不会升值?”15年前正 中国的货币开始大超发的时代。因此我们15年前买房子还是很便宜的,我们现在都没法想像15年前,我们想今天房子多少钱,那个时候我们想像不到。

  2018年我们在这个时点,我们往前再想10年,房地产是什么样子,房地产商是什么样子,房地产服务商是什么样子,我们从事每个跟房地产相关行业的人是什么样子,我们必须要想,否则我们未来可能要出问题的。因此研究房地产的趋势和逻辑正是世联行应该做的事。

  在谈论中国房地产的时候,崔永元和赵本山有一个小品是《昨天,今天和明天》,说明天说不清楚就得从昨天说,中国房地产站在今天一大堆的困惑,说明天更说不清楚,怎么办呢?昨天、今天和明天是三天的逻辑,实际上我们需要五天的逻辑,就是我们看前天、大亚湾区法院昨天、今天、明天和后天。明天我们可能说不清楚可能后天说得清除,前天我们知道怎么过来的。从前天和后天往中间推,我们可能知道今天是什么样子。如果这样的话,我们讨论问题带点历史感,我们知道身上的使命。

  我觉得我们在谈中国房地产的时候我们是在谈整个中国现代史,前天那房子都是公家的,现在说“国进民退”前天就是。我们知道中国房地产有今天这样的局面,动不动出世界上最伟大的开发商,怎么美国就没有,印度就没有,为什么印度没有出世界上最伟大的开发商呢?怎么就中国出呢?因为历史不一样,我们知道在中国近代史的前天是毛主席把地全收归国有,所以说中国轰轰烈烈地整个现代化进程,我们跟土地、城市化、工业化,如果没有那个基础我们哪有今天,哪有那么多的新城。你到印度去看新城拆不了楼,都是个人的房,你拆试试,我们现在拆起来容易。因此我们有上百万平米的大,你到印度去找大去,没有。原因是什么?土地都是个人的,而我们不是。所以说前天是毛主席做了真正的征地,把个人的土地收归。

  昨天是做了真正的制度的修改,拆迁。然后前任政府做招拍挂,15年前的时候土地招拍挂大规模兴起,新城的兴起,中国的整个经济跟房地产能没有关系吗?如果没有中国的房地产中国有今天吗?印度怎么没有中国这么多的工业区域,怎么形不成刘爱明说的产业配套,没这些条件。

  中美贸易战5千亿美金在这儿争来争去这是很小的,太小了,中国房地产整个资产300万亿人民币,5千亿美金那是皮肤之痒,中国房地产是中国的柱石,因为我们谈房地产的时候我们知道这是中国最大资产。高科技公司是最大资产吗?怎么可能呢,你弄个高科技公司你到银行贷款试试?可能吗?那都胡扯。中国我们这个行业的人一定要知道我们肩上的使命,不说而已,这是柱石,最大的资产。

  我们谈中国房地产的时候我们知道我们在谈信用,中国没有房地产所有人没信用,公司没信用,政府也没信用。政府地方债发债凭什么金融机构就买呢?因为知道中国房地产啊,老百姓白领想独立自主,想对未来价值折现凭什么啊?你说你有技术谁信啊?你说我买房我要按揭,OK,这就谈到折现。

  中国房地产是所有资产产生的来源,因此也是人民币的锚,人民币凭什么敢发这么多,又没有多大的通货膨胀。你们知道M2是GDP的多少倍吗?2倍,没事,凭什么没事?钱去哪了呢?我们在谈中国房地产的时候,几乎我们在谈所有的债务,政府的债务,企业的债务,和我们个人家庭的债务。我们基本家庭债务,你车没多少钱,几乎就是房子。太重要了,以至于中国房地产人不吱声,因为我们知道这个行业非常地重要,使命也重要。

  实际上我们在谈中国房地产的时候我们也在谈“中国梦”就是谈未来,我曾经跟中央领导汇报时候我说,我说领导,我们行业都有一个“中国梦”,这个“中国梦”是当中国20个左右的城市GDP超香港的时候,“中国梦”就实现了,就是城市化了,就是现有的城市扩大一倍,就对了。

  为什么敢这么说,下面我们进入城市的逻辑,这个很重要,千万别错,这个事一旦错了,我们国家会犯错,我们公司会犯错,我们个人也会犯错。我记得世联成立的时候,我们有一个特别好的朋友,我和我爱人就拉他来世联,说你快来我们世联,我们有辉煌远大的世联,当时我们很小就三个人。他不相信,他相信去阳江做旅游。我们过了大概五年左右,十年膨胀到大概五十多人了我们见过他,阳江的旅游就做不下去了,这就是违反了中国城市的基本逻辑。

  所以城市的逻辑极其重要,我们对这个逻辑我们行业本身不把握,我们所有干的工作,刚才红璞公寓也好,包括我们的世联空间也好,世联里也好,房地产基金也好,REITs也好,都失去了他的基本支撑。

  我们看一下什么是城市,人类大概一万年前出现了人类,整个地球进入人类开始统治的世界,人类太厉害了。实际上城市真正开始形成城市是从工业革命开始的,没有规模、没有集中就没有城市,工业革命开始进入城市,进入城市的世纪。城市、公司和货币都是人类特别伟大的发明。到今天为止,我们整个经济学围绕着大发明叫货币展开,到今天为止我们的管理围绕着公司这个命题展开,到今天为止所有的房地产围绕城市展开,没有城市就别谈什么房地产了,太小了。“美丽乡村小镇”,那都胡扯。

  但是,货币的规律有经济学,公司的规律有管理学,城市的规律就没啥,大家就在那里瞎干,也不太总结。我认为是不对的,因为简雅各布斯是一个最伟大的城市规律的发现者之一,他有一本书是《美国大城市的生与死》,诸位如果没有看过我希望你们看,这本书是世界上最伟大的著作之一。他说成是才是经济发展的主要驱动力,而不是国家。怎么理解呢?美国也一样,美国就那几个城市是美国发展的主要驱动力,而不是美国,所有的国家都一样。印度也一样,越南也一样,中国也是。我们千万别以为这个规律对中国就不特殊,我们诸位今天在生活和工作在大湾区一个最基本的原因。

  现在全球面临的是功能失调的国家和正在崛起的城市,由此分析全国形势对我们有用吗?没什么用,媒体天天说全国形势怎么不好,一片悲观。这个有用吗?没啥用。没关系,本身驱动力又不是平均数来驱动,是城市,是我们所在的这个地方。

  城市有一个最基本的规律叫指数增长,城市是指数型增长的规律。他开始阶段比较慢,然后逐渐开始快,规模越大增长越快,这个完全不符合一般的规律,但是城市就是这样的。越大规模的城市增长越快,这简直太奇妙了。

  指数级是什么?他拥有不变的倍增时间,深圳从30万人到300万人的时间,和从300万人到3000万人的时间是一样的。奇怪吧?我们那个时候来深圳,本身我们世联行1993年来深圳,哪会想到今天,我当时要是知道这个规律,我还不发大了。不知道啊,当时我们对这座城市没有印象啊,现在我们印象也不晚,很重要。

  城市的规模定律,每增长1倍,只需要增加85%的物质基础设施,比如1000万人的城市,比2个500万人的城市那有效率多了,因为需要的基础设施减少了两个15%,减少了30%,城市规模越大越环保。就是我城市人口增加1倍,加油站不用增加1倍,增加85%就行了,道路总长度不用增加1倍,这个太节能环保了。但是产出就厉害了,产出就不只增加1。

 

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