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9月上海房产月报:二手房挂牌价小幅回调刚需房源占比近半

关键词:惠阳大亚湾楼盘时间:2018-10-19 07:37来源:惠州房网

  9月20日,国务院下发《关于完善促进消费体制机制,进一步激发居民消费潜力的若干意见》。意见指出,住行消费方面,大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。

  意见总结推广住房租赁试点经验,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益。

  9月26日,国务院发布《国务院关于推动创新创业高质量发展打造“双创”升级版的意见》,为深入实施创新驱动发展战略、进一步激发市场活力和社会创造力提出一系列意见。

  《意见》提出将积极落实产业用地政策,深入推进城镇低效用地再开发,健全建设用地“增存挂钩”机制,优化用地结构,盘活存量、闲置土地用于创新创业。

  9月14日,住房城乡建设部强调,各地要把打击侵害群众利益违法违规行为作为整治房地产市场乱象工作的重中之重,对投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等房地产乱象发现一起,查处一起,并予以曝光。

  从全国主要地级市土地市场数据来看,土地供应方面,9月份土地供应面积2.23万亿平方米,环比下跌22.09%;土地成交方面,?9月份土地成交面积18059万平方米,环比下跌0.76%,两者同环比双双下跌。从成交面积同比增速上来看,9月成交面积同比下跌9.36%,连续4个月下跌。表明现阶段受政策高压影响,土地市场呈现下行态势,房企拿地都更为谨慎。

  各能级城市土地成交额情况:一线%;二线%;三四线%。延续三季度以来土地市场遇冷趋势。

  各级城市土地成交面积情况:由于一线城市土地资源较为紧张,自2017年9月以来,土地成交面积均不超过500万方;二线城市土地成交面积较为平稳,三线城市土地成交面积受棚改政策影响连续3月下滑,同比下跌11.84%。

  从全国开发投资增速来看,1-8月份投资增速为10.1%,仍处于高位,市场投资环境较好。从房屋新开工面积增速来看,1-8月份新开工面积增速为15.9%,增速提高1.5个百分点。房屋新开工面积的增速快速扩大,预示着未来,开发投资增速仍将会保持在高位,投资环境持续保持良好态势。

  从全国土地购置面积增速来看,1-8月份土地购置面积增速15.6%,增速大幅提高1.8个百分点,开发企业土地购置面积增速连续4个月扩大。开发商投资意愿持续增强,拿地补货积极,同时保证了后期的投资增长。

  从全国商品房销售额及销售面积情况来看,8月份商品房销售额为11096亿元,环比下跌2.28%;商品房销售面积12484万平方米,环比下跌2.82%,销售额及销售面积均有不同程度下跌。销售额降幅小于销售面积降幅,房价进一步上涨。

  从全国房地产开发到位资金情况来看增速持续上涨,1-8月份,房地产开发企业到位资金106682亿元,同比增长6.90%,增速比1-7月份提高0.50%。由于房企销售回款增长较快9月上海房产月报:二手房挂牌价小幅回调刚需房源占比近半带动到位资金加速增长。

  9月,30个重点城市新建商品房成交套数143190套,环比下跌5.72%,同比下跌0.98%,重点城市政策依旧处于高压状态。商品房成交套数小幅下跌,9月同环比下降5.72%。

  9月,30个重点城市新建商品房成交面积1481万平方米,环比下跌6.97%,同比下跌1.66%,打破连续6个月上涨的趋势。新建商品房成交套数和面积均有不同程度下跌。

  重点城市为:北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。

  1.5.2??一二线下跌城市占比过半,三四线个重点城市二手房挂牌均价上看,9月份均价为15329元/平米,环比下跌0.11%,一线元/平米。从涨价情况来看,环比上涨城市51个,持平城市3个,环比下跌城市46个。由于一、二线城市调控不断加码,下跌城市占比较多,三四线城市下跌城市占比数量小于其他等级城市,下跌城市数量占比44.26%。

  从环比涨幅TOP10城市来看,上榜城市大多为西部、中部二线个,昆明、绵阳、兰州环比涨幅位居前三。

  环比降幅TOP10方面,主要为中部二线城市及东部三四线城市,由于中部二线城市调控加码,市场得到有效控制。东部三四线城市受棚改货币化政策调整等影响,市场出现下行态势。从降幅来看,丹东以2.14%降幅最大,其次为廊坊和银川。

  9月18日,上海市住房和城乡建设管理委员会、房屋管理局、公安局、司法局、国税局、银监局等九部门联合发布《关于开展2018年房地产市场秩序专项整治的通知》。《通知》提出,九部门将重点整治虚假信息、投机炒房、房产经纪违法违规以及商品房销售违法违规、违规提取公积金等行为。对于查实的违法违规机构,采取暂停金融服务、暂停商业银行与其业务合作、暂停合同网签资质、纳入工商重点监管名单等措施。

  9月30日,上海市住房和城乡建设管理委员会及上海市房屋管理局等五部联合发布《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》,推出10条具体监管举措,明确了开展个人“租金贷”业务条件、代理经租企业须提示风险、加强风险管理、银行业金融机构的主体责任、建立并严格执行面谈制度等要求。

  9月27日,上海发布《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》(简称《意见》),《意见》将在今年10月8日起实施。根据《意见》,共有产权保障住房扩大保障人群范围,将向非上海户籍常住人口开放申请资格。

  2018年8月,上海市货币信贷运行平稳,金融机构本外币各项存款小幅增加,保证金存款和个人大额存单增长;本外币各项贷款增速平稳,个人住房贷款增速回落。8月份,上海全市本外币房地产开发贷款增加14.36亿元,同比少增40.49亿元。8月份,上海全市新增个人本外币贷款304.07亿元,同比多增14.98亿元,其中个人本外币消费贷款增加232.62亿元,同比少增24.35亿元。

  9月20日,上海市土地交易市场发布挂牌出让涉及闵行区2幅国有建设用地使用权的公告,2地块均为租赁住房用地,总出让面积达9.2万平方米,总起始价约16.92亿元。

  9月11日,上海地产(集团)有限公司底价拍得嘉定工业区南门社区53-01住房租赁地块,成交价约为1.72亿元,楼板价为5200元/平方米。该地块出让面积约为1.65万平方米,容积率为2.0,起始楼板价为5200元/平方米。规划建筑面积约为3.31万平方米。这是嘉定区今年首宗入市出让的住宅租赁地块。惠阳大亚湾楼盘

  从近一年来的土地市场供应及成交面积上来看,供应面积与成交波动均较大,9月土地供应面积为231.93万平米,供应面积大幅增加,环比上涨162.24%,同比上涨43.10%,成交面积为82.21万平米,小幅下跌。

  从近一年来的土地市场成交金额及溢价率上来看,9月成交金额同环比双双下跌,9月成交金额为159.52亿元,溢价率仅有1.02%。

  2.2.3松江区洞泾镇新农河三号的两个地块底价成交,楼面价超27500元/㎡

  2.3.2 新房供应面积及销售面积环比双双下跌,供销比维持在100%左右

  从近一年上海销售面积情况来看,新房供应面积及销售面积环比双双下跌,同比上涨。9月上海新房供应面积为202万平米,同比大幅上涨404.53%;销售面积为166万平米,环比下跌16.79%。但总体来看,受供应结构影响,上海整体供应面积与销售面积略微持平,销供比维持在100%左右。

  9月份上海市二手房挂牌价为59495元/平米,环比下跌0.60%,挂牌价小幅回落。随着“金九银十”市场所需,9月挂牌量环比8月增加了525套。

  从单月挂牌价趋势来看,9月上海挂牌价整体较为平稳,呈下滑趋势,整个月份均价下滑金额在1000元/平米左右。

  2.4.3 挂牌房源以中低价位刚需房源为主,300万以下房源占比扩大10个百分点

  从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,300-500万占比最多,高达33%,其次为500-800万房源,占比23%,两者占比超5成。相比上月,300-500万房源占比减少,300万以下房源占比扩大10个百分点。

  二手房挂牌房源面积分布来看,60平以下、60-90平、90-140平面积区间占比较为均衡,均在三成左右。相比上月,60平以下房源占比缩小4个百分点。

  从二手房挂牌房源居室分布来看,2居占比近半,其次为3居,占比23%,两者占比超7成。相比上月,2居室房源占比增加3个百分点。

  2.4.4 静安均价最高为61935元/平米;浦东挂牌房源最多,为129684套

  从城区挂牌均价来看,静安区以61935元/平方米领先,静安、黄埔、徐汇、长宁房价领先于其他城区。金山以20051元/平方米为最便宜城区。

  从城区挂牌量上来看,浦东区以129684套领先,是第二位闵行区的2.82倍。浦东、闵行、宝山、杨浦四区挂牌量最多。

  从降价房源量上来看,9月份上海降价房源量波动大,单日降价房源量高达5647套,日均降价房源量在3336套左右。

  从涨价房源量上来看, 9月中旬上海涨价房源量较多,均在600套左右,整体日均涨价房源量在463套左右。

  从各城区降价房源量来看,浦东区降价房源量最多且遥遥领先于其他城区,9月份共有26079套降价房源,其次为闵行区,降价房源量为10676套。

  9月上海房产拍卖市场成交88套,从物业类型来看,住宅占据拍卖房源的71%,表明现在北京市场拍卖住宅占据绝对主力,商业拍卖占比仅为17%。

  从价格区间看,300-500万房源占比最多,高达31%,1000万以上高端房源占比高达19%。800-1000万房源占比最少,仅为8%。

  从面积区间来看,9月拍卖住宅中90-140平米房源占比近四成。其他面积段占比较为均匀。60平以下房源占比最少,仅为10%。

  从拍卖市场成交趋势分析发现,近半年成交均价一直处于波动上涨态势,7月以来成交套数较为稳定,表明现在市场整体较为稳定。

  从各城区拍卖市场成交情况来看,各城区房源差距较大,闵行区、宝山区以12套和11套成交遥遥领先,松江、奉贤两郊区成交极少,各成交两套。

  从近半年拍卖成交价格段分布来看,除5月外,500万以下房源占比稳定在40%以上,占比较大,表明市场刚需者较多;同时需要注意的是,1000万以上房源占比较为稳定。

  从近半年拍卖成交面积段分布来看,90-140平占比一直较多,其次为200平米以上。市场对于改善型需求较大。

  从竞拍市场报名情况来看,总报名用户下跌后小幅上涨,单个标的平均报名用户下跌明显。从4月份的平均7个下跌至9月份的平均5个。拍卖市场热度逐渐褪减,拍卖需求趋于理性。

  从拍卖市场成交房产溢价率趋势上来看,由于上海拍卖成交房源数量较少,溢价率一直处于波动状态,但基本稳定在15%-30%之间,表明拍卖市场溢价率仍处于较高水平。

  从9月份分城区拍卖市场成交房产溢价率趋势上来看,各城区溢价率差距较大,奉贤区凭借优质的交通资源优势,以46%的溢价率遥遥领先,普陀区以6%的溢价率垫底惠州二手房

  从阿里拍卖近半年数据可以看出,上海成交拍卖房源中住宅占比超7成。从成交住宅房源价格段和面积段分布来看,刚需、改善型房源居多。在成交城区分布中,闵行区、宝山区成交较多,其他城区差异不大。从过去半年成交房源价格段及面积段分布来看,过去半年拍卖市场房源分布较为稳定,成交房源价格分布差异不大。从总报名用户数和单个标的平均报名用户情况来看,过去半年均较为稳定。

  本文首发于微信公众号:诸葛找房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

  9月100个重点城市二手房挂牌均价15329元/平米,环比下跌城市近半,市场降温显现

  9月100个重点城市二手房挂牌均价15329元/平米,环比下跌城市近半,市场降温显现

 

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