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合肥7-8月份二手房成交分析和购房建议

关键词:惠州二手房时间:2018-09-20 05:22来源:惠州房网

  合肥8月份房地产市场比7月份有明显的降温,这不仅仅因为是传统的销售淡季,更重要的是中央对房地产作出明确遏制房价上涨表态,这种表态使市场预期立刻转向,再一次表明中国房地产是一个典型的政策市。

  尽管如此,限购因城施策,每个城市面临的具体情况不同,房价表现也略有不同,不管怎样,全国房地产市场整体上开始下行的趋势不会发生什么大的改变。下面我将对合肥7-8月份房价做一个分析,为购房者提供建议。

  从安居客合肥房价走势来看,除3月份有小幅回调之外,今年一直在缓慢回升,跟年初房价最低点时相比,涨幅已有1.5%。这个平均涨幅不高,应该跟我们感受到的相差不多,预计年底前还会继续保持这样的趋势。

  与7月份相比,8月份房价环比下跌城市由6个增加到8个,增加2个。与此同时,我们还可以看到,房价下跌城市数量增加,跌幅普遍扩大;上涨城市数量虽然减少,整体涨幅却略微上浮,出现两极分化。这表明全国房价将出现一个明显的分水岭。

  从各大城市群来看,西部和东北城市表现依旧抢眼,其余几个城市圈基本相差不大,回归常态化。西部和东北城市是全国房价轮动的终点站,上涨周期尾部特征明显。

  长三角城市。上海今年房价表现非常稳定,9月份跟年初房价几乎相差不大,上海是长三角的龙头,房价走势对其它二三线城市有着引领作用。南京房价也在缓慢回暖,今年累计上涨2.4%,每个月涨幅不多,跟合肥很像。

  杭州房价7月份登顶,目前来看有继续下滑的趋势。苏州房价在稳步上扬,今年以来涨幅累计已达5.3%,预计未来还会呈缓涨的趋势。宁波同比上涨近25%,8月份涨幅趋缓,目前看来有登顶趋势。

  长三角城市群,目前还是二三线非核心城市在唱主角,随着房地产下行周期开启,相信过了今年,这种补涨惯性将戛然而止。

  华南珠三角。近一年来,深圳房价一直在上扬,同比涨幅达到6.8%,比较符合常规周期。广州较去年上涨16%,而且还一直在缓慢抬升,是一线城市中最后补涨的城市。

  厦门就8月份房价来看,已经稳定了3个月,有见底迹象,作为二线城市,房价超出广州一大截,还是有点不正常。福州较今年最高点时已经下跌了-4.3%,目前房价连续3个月保持稳定,应该已经筑底。

  珠三角的三四线城市,开始出现两极分化,东莞和惠州见顶回调,珠海和佛山依旧呈上涨趋势。不论如何,珠三角城市群各个城市,整体上转入常态化上涨周期。

  环渤海湾城市。从过去一年的走势来看,北京房价一直保持稳定,调控措施到位,同比涨幅不超过1%。天津“河海英才”计划,5月份开始实施,房价从5月份即刻见底反弹,3个月以来回升9%,重置到去年同期水平。

  石家庄房价在稳定了大半年以后,还是忍不住继续下挫,同比去年已经下跌11%。廊坊跟石家庄情况类似,房价继续回落,同比下跌超过15%。看来环京的二三线城市,水分还未完全挤干。

  青岛房价已基本见顶,济南还在稳步上扬。从整个环渤海湾来看,基本上没有表现异常的特例,都进入下一个周期的新常态,稳定是最大特征。

  中西部城市。武汉房价一直在稳步上涨,惠州市二手房今年的脚步也未停止,尽管同比涨幅不算很大。郑州6月份房价见底,已经连续上涨2个月。长沙今年以来一直在上涨,但目前看来,已有见顶趋势。

  成都房价同比去年涨幅已经达到近40%,限购升级以后,预计上涨趋势将进一步放缓。重庆同比上涨近35%,同样也出现了见顶信号。西安房价同比上涨55%,被约谈之后,房价走势开始趋缓。东北三省会还在贪婪的补涨,抓住最后一波周期的红利。

  从全国范围来看,房地产已进入下个周期的常规状态,西部和东北地区仍然还存在一定程度的补涨,但整体大势已去,房价稳定或者缓慢小幅上扬,将是未来2-3年房地产的新常态。

  从国家统计局公布的7月份房价数据来看,合肥新房涨幅0.6%,二手房涨幅0.2%,都在缓慢上扬。今年以来,二手房涨多跌少,新房整体上也处于一个微涨态势。

  今年3月份以来,合肥链家二手房月成交量一直保持在600套左右,是去年同期的近两倍,尽管7月份成交量较6月份小幅下滑,但依旧在高位运行。

  合肥链家二手房带看量与新增房源的比值,可以反映合肥二手房市场供需变化,数值越大,供需关系就越紧张,房价上涨冲动就越强烈。我们看到,这个数值自6月份达到最高点9.8以后,7月份出现较大下滑,表明市场热度在降低。

  以下分析基于链家自2017年7月份至2018年7月份的所有成交,共计5142个数据。由于链家的业务范围限制,二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此,房价平均数据应该比全市实际平均值略高。6-7月份数据请参考我公号“小易论楼市”文章《2018年6-7月合肥房价分析及购房建议》。

  合肥7月份二手房成交均价为1.634w,比上个月有一定的下滑,但是从过去一年房价变化来看,依然处在一个比较平稳的区间。

  7月份平均成交周期为77.6天,从今年3月份以来,一直维持在70-80天之间,比去年同期有所延长。

  平均议价空间是2.35%,已是限购以来的最低值,结合成交周期的延长,说明二手房房主相对强硬,导致市场成交难度加大,但最终还是卖方市场,买家在一定程度上屈从卖家。

  与上月相比,成交量环比减少最多的是政务区,由于政务区是全市平均房价最高的区域,这从某种程度上导致合肥均价环比出现一定的下滑。我还注意到,议价空间最小的四个区是经开区、肥西县、滨湖区和政务区,从侧面反映合肥西南区域新房库存不足以及二手房市场的热门程度。

  此处所指的学区是:45中本校区,42中本校区,48中本校区,50中东校(西园新村),50中西校(安居苑),50中新校(天鹅湖),46中本部,38中本部,168玫瑰园学校。具体学区划分和分析请参考文章(公号“小易论楼市”《合肥的线年合肥初中学区最新排名》)。

  学区房成交占比回落是意料中的事,因为7-8月份本来就是学区房成交淡季,再加上政务区成交量大幅下滑,出现这种情况就不奇怪了。

  学区房成交均价为1.93w,也出现一个较大的下滑,淡季价格处在一个低谷。

  非学区房成交均价为1.577w,较上个月也有一定的下滑,但依旧处于一个平均水平。

  据我观察,合肥进入8月份以来,二手房交易热度有所降低,尽管热门区域部分优质房源挂价居高不下,但市场表现略有价无市,购房者观望情绪再次集聚起来。合肥楼市将从初秋迈入深秋,预计明年大概率入冬。

  这其实与中央关于房地产“房住不炒”及“坚决遏制房价上涨”定调不无关系,基本上打消了投资投机者短期炒房的最后念想,再加上国家对房地产坚决去杠杆,房企资金链紧张,客观上要求加速周转,加快出货。

  尽管合肥实行毛坯和精装修分开备案,变相提高了新房的涨价空间,但这并不意味着合肥完全放开了限价。部分前期备案价格很低的房源,即使经过重新备案,仍然低于市场价,被称作限价盘,目前我们买房的主要策略就是主攻限价盘。

  据我小密圈成员透露,部分性价比非常高的限价盘,要求高首付甚至全款,比如即将备案的保利熙悦府,还有万科森林公园观庭,价格预计在1.8w-1.9w左右,明显低于市场价。在我看来,合肥7-8月份二手房成交分析和购房建议对于有改善置换或者资产优化配置需求的购房者,即使用置换资金全款购买,海景房 再度出发,在海的那边遇见最美好的自已也是值得的,至少资产得到了无损优化(公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》)。

  目前市场上还有一些限价盘,比如龙川里,贡院,公园里,御景江山(或售罄),公元天下,祥源金港湾,可能对首付或者购房门槛都有不同程度的要求。如果你在资金上有一定的操作空间,都值得去碰碰运气,这些新盘的价格,至少从投资角度来看,是非常安全的。

  对于二手房,尤其是合肥西南区域,海伦堡·中侨公馆。因为新房库存奇缺,很多优质房源挂价出现一定的虚高,但从实际成交情况来看,市场支撑仍有不足,所谓有价无市。在楼市下行时期,建议暂时观望,主要以淘笋盘为主,不碰到性价比高的房源不要着急下手。

  合肥楼市过冬,三县尤其是肥东和长丰远离市区的非热门区域,会首先感到凉意,肥西县城应该也会难受一些,但靠近经开区的地方非常安全,流动性也会非常好。如选择在三县买房,惠州二手房建议主要考虑肥西靠近经开区的区域,下行时期注重流动性,投资要稳健。

  在中央大的政策框架不发生改变的前提下,合肥楼市未来2-3年将会一直保持比较稳定的趋势,房价短期大涨是几乎不可能发生的,每年5%-10%的涨幅比较符合预期。因此房产已非最佳投资渠道,但综合收益比较稳健,家庭理财或者资产优化配置仍可以考虑。

  无论任何时候,刚需都应及早上车,因为即使合肥楼市再怎么下行,当前你所能买到最好房子的机会,都始终高于或者好过未来。有些低价或者性价比高的房源,过了今年,以后可能再也没有机会碰到了。

 

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