关键字:百顺华府发布时间:2018-10-02 10:22


  作为粤港澳大湾区深港穗黄金经济走廊的重要节点位置的宝安中心区,正逐渐成为深圳人投资或置业的首要选择地之一。

  作为与前海共同组成“深圳市城市双中心”之一,宝安中心区规划为宝安的文化、商业、商务、总部经济和体育中心,建设目标为独具海滨特色的现代化花园式城区。其地理位置独占优势别墅 在别致的地方和自然和谐相处,和心灵相濡以沫。东北临宝安大道,东南隔湖滨西路与南山区相邻,西南面海,规划总用地面积15.06平方公里,规划总人口规模约38万人,南片为滨海片区,北片为碧海片区。

  宝安中心区近年来以深港西部通道、国际集装箱码头、沿江高速公路、国际机场、地铁等重大交通设施为依托,形成了珠江东岸发展轴的重要枢纽。

  宝安“十三五”规划中包含了286项重点工作,453个重大项目,总投资约6600亿元,其中“十三五”期间完成投资2636亿元(2017年完成800亿固定资产投资)。

  宝安中心区作为深圳确定的17个重点发展区域之一,对标前海。作为深圳西部城市中心,未来将围绕打造“一条岸线、两条轴线、三个圈层、一个都市绿环”的目标。“一条岸线公里的城市公共亲水活动岸线,“两条轴线”即中央绿轴和发展轴,“三个圈层”即核心区、混合区、居住及配套区,“一个都市绿环”即沿核心区外围道路外侧控制30米宽的都市绿环。

  宝安中心区将加强与前海、大铲湾、大空港片区的衔接,突出宝安中心区的滨海休闲特色,完善演艺中心、“新三馆”等文化设施,积极开发中心区地下空间,发展总部经济区和配套商业,将中心区规划建设成为宝安重要经济增长区和现代化、国际化先进城市示范区。

  海陆空交通方面,宝安中心区除了目前已经运营的地铁1号线号线。这是一条贯通宝安南北走向,串联前海、科技园以及大空港片区的地铁线路,以及未来规划建设的13号、15号地铁线路。

  总投资460亿元的”深中通道“,人工岛工程和主体隧道工程计划将于2018年3月桥梁工程开工,预计2024年全线建成通车,从宝安到中山约为1小时车程。

  备受关注的“空港高铁站”也将于2019年动工,建成后将成为未来深圳西部的主要铁路枢纽,通过深中通道、广莞深城际、深茂铁路等线路将珠江西岸的中山、江门、东莞西部,甚至广州南沙等纳入枢纽辐射范围,形成华南地区最大的交通枢纽。

  总投资100亿,打造升级版”欢乐海岸”滨海文化公园作为宝安中心区新地标。”欢乐海岸”滨海文化公园位于宝安中心区滨海片区,拟投资100亿元,致力于打造一个“欢乐海岸PLUS”。项目于2017年7月开始动工,预计2020年1期工程可以全部竣工大亚湾中心区向市民开放。定位为世界级滨海文化旅游地的”欢乐海岸”东接前海合作区,与前海隔水相望,西连大铲湾港区,北临宝安中心区的商务办公区、核心商业区和海滨广场。除此之外,片区生态公园还有红树林湿地公园、碧海公园等。

  另一商业地标“壹方城”,作为深圳单体规模最大的mall,以“前海36万㎡首个多元主题体验MALL”为定位,由鸿荣源开发,为深圳目前单体量最大的购物中心,荟萃复合商业业态和时尚生活体验。

  据Q房网数据统计显示,2017-2018年宝安中心区一年期间月成交量在100套左右,成交高峰在2017年5月和2018年3月,月成交150套。从2016年初开始,区域内成交均价由6.5万元/㎡向上突破,期间偶有成交过7万元/㎡。2017年9月起,站稳7字头,并小幅波动上涨,2018年4月成交均价达7.5万元/㎡。

  总体来说,宝安中心区热点成交楼盘月成交量在10套左右,成交高峰时月成交有近20套。从趋势上看,整体成交在2017年的第二季度和年度最后一个月有明显增长。

  其中,区域热点成交楼盘均价范围在6.5-7.5万/平之间。热点楼盘均价范围相对小,楼龄均较新,差异主要体现在社区大小及楼盘主力户型大小上(也就是成交总价)。2017年3-6月,片区成交量从106新政影响中复苏,成交量上升期间价格波动明显,其后均价稳中略升。成交热点楼盘中,既有小户型为主、适合投资及首次置业的花样年花郡,也有大户型为主,适合改善置换的金泓凯旋城等。

  由于宝安实施多校划片的”大学区制度“,因此,宝安中心区主要配套有“宝安实验学校”和“宝安中学”两个片区的学区。由于宝安中心区建区时间较短,导致学校建校的时间也较短,成绩还需要时间去检验,也就导致宝安中心区附近名校较少,片区内学区房概念比较弱。

  目前,宝安中心区的楼盘学区配套主要是以宝安实验学校为主,宝安实验学校创办于2005年9月,是宝安区教育局直属的第一所九年一贯制学校。学校座落在宝安新中心区N8区,占地面积56784平方米,建筑面积51605平方米。学校现有74个教学班,其中小学部38个班,初中部36个班。

  学校特色:全国青少年文明礼仪教育示范基地、全国“传统美德教育”课题优秀实验学校、全国硬笔书法实验基地。

  宝安实验学校初中校区学区对口楼盘有30个,具代表性楼盘有金泓凯旋城、西岸观邸、中南花园、新锦安雅园、熙龙湾、中怡名苑、中商花园等。

  作为深圳初中“八大”之一的宝安中学初中校区于2002年4月兴建,2003年9月投入使用。学校位于宝城20区洪浪南路,紧邻宝安中学高中部。占地面积40361.2平方米,总建筑面积31077平方米,现有52个班2700多名学生。为深圳市宝安区重点中学,广东省首批国家级示范性普通高中,全国千所现代教育技术实验学校。

  初中校区学区对口楼盘77个,宝安中学初中学区主要集中在主要位于紧邻宝安中心区的新安片区,具代表性楼盘有TATA公寓、都市翠海、灵芝新村、中洲中央公园、御景台、书苑雅阁、宝雅花园、勤诚达和园等。

  在宝安中心区投资置业,总体来说,可选择性范围较大,而在宝安中心区,小户型和大户型单价并未有太大区别。除个别的壹方中心、新锦安壹号公馆均价达10万/平之外,对于首次置业者来说,这里的楼盘品质好、物业优质,单价略高,面积小的情况下总价具有一定吸引力,也是追求品质的首次置业的好选择,推荐花样年花郡、西城雅筑花苑、富通好旺角一期等。

  作为宝安中心区成交最为活跃上车楼盘,成交高峰时月度成交30余套,平均月成交20套左右,2018年4月成交均价6.8万元/㎡,价格同比增长7%。

  西城雅筑花苑成交相对略少,月成交量5套左右,均略高于花样年花郡, 2018年4月成交均价7.4万元/㎡,近一年涨幅在一成左右。

  富通好旺角一期月成交量5套左右,2018年4月成交均价8.2万元/㎡,近一年涨幅在一成左右,大小面积物业间成交单价差异大。

  宝安中心区改善型物业以大社区大面积三-四房为主,单价和小户型没有明显差距,总价也没达到高不可攀的程度,在通勤时间范围内(如工作地为南山),可作为改善居住条件的首选。改善型楼盘选择有金泓凯旋城、尚都花园、深业新岸线房为主。

  在置换改善型楼盘中,金泓凯旋城成交最为活跃,月成交15套左右,一期均价在7.4万元左右,二期均价相对较高,在8.4万元上下。近一年来成交均价涨幅也较为明显,达到15%。

  尚都花园成交月度成交在5-10套之间,价格波动幅度也较小,2018年4月均价为7.5万元/㎡,同比涨幅在5个百分点左右,放盘较少。

  深业新岸线套之间,价格波动幅度也较小,2018年4月均价为7.2万元/㎡,同比涨幅在5个百分点左右。

  此外,有意置业宝安中心区的购房者还可以关注第五大道、宏发领域、天健时尚空间等楼盘。

  “在居住环境、商业生活配套等方面,宝安中心区几乎不输给南山后海、前海等热点置业片区,但就价格来说,均价在7.5万/平,价格还是具有亲和力,在豪宅林立的宝安中心区刚需房 近闹市,居恬静,享绿意,都市人的生态家园,随着未来40栋甲级写字楼的入驻以及升级版“欢乐海岸”滨海文化公园的落成,宝安中心区在房产的保值增值方面是毋庸置疑的。”

  (根据《深圳青年买房季——宝安中心区》Q房网宝安桃源居B片区董事 徐前花口述整理)

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