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掌柜实探:大亚湾名校盘入住率较高 新盘打名校牌吸引深圳客

关键词:泰丰牧马湖二手房时间:2018-02-18 09:54来源:惠州房网

  1993年,大亚湾升级为国家经济技术开发区,大亚湾大批量推出土地,掀起了一波开发热潮。2000年以后,随着中海油、比亚迪等大企业落户,大亚湾架构了基本的产业门类。

  2013年12月28日,厦深铁路全线正式通车运营,惠州至深圳的通车时间缩短至半个小时内,轨道交通重大利好引得众多外来开发商纷至沓来,项目楼书中必定会醒目标明项目多少分钟可达惠州南站,双城生活轻松便捷。

  深圳、东莞两地限购,导致一部分需求转移至惠州市场,临深大亚湾成为备受吹捧的香饽饽。深圳链家研究院提供的数据显示,惠州2017年上半年成交6万套,大亚湾占三成,稳居第一位。

  房掌柜通过链家地图找房搜索,大亚湾在售新盘有70个,而惠阳有49个,惠城有59个,惠东有20个,大亚湾楼市热度可见一斑。

  从深圳北站出发,刚过坪山,密密麻麻的高楼林立,头趴在玻璃窗上要不时调整角度才能看见很窄的楼间距。已交付的几个小楼盘挨得很近,窗台有晾晒衣物等生活迹象的并不多,看起来入住率不是很高。

  半个小时的功夫,看完几篇公众号文章,较高 新盘打名校牌吸引深圳客很快到达惠州南站,南站旁的车站停了不少驶往大亚湾各个项目的公交车,不过由于发车间隔时间较长,年轻人更喜欢用滴滴叫车。“叫车也很方便,很快就有师傅接单了。”

  走在大亚湾大道、石化大道西和龙海二路上,过一会就能看见来来往往的混凝土工程车,路两边披着绿网的在建新盘一眼难看到尽头。

  加上已售罄的新盘,大亚湾目前总数超过100个。在这楼盘中,入住率比较高的有龙光城、德州城、星河丹堤、卓越蔚蓝海岸等。

  提起大亚湾楼市,就不得不提龙光城。龙光城与深圳坪山只有一街之隔,最短距离只有500米。因为房价远低出深圳,吸引了很多深圳客。

  龙光城是大亚湾西区较早开发的一批大体量楼盘,一共规划有21期,建面达500万平方米。据房掌柜了解,因规划问题今年没有新房供应,开发商还在周边陆陆续续拿地。

  除了靠近深圳、项目体量大外,龙光城还有一个卖点——名校教育配套,龙光城有2所华中师范大学附属大亚湾小学(2014年9月1日开学),一所龙光城晶晶国际幼儿园,项目内有钢琴、武术、掌柜实探:大亚湾名校盘入住率绘画等少儿培优机构。

  乐有家大亚湾花城湾分行店长谭海鑫曾用数灯方法,在周五周六晚上多次开车去楼盘数灯,按照他的调查,第一批业主入伙已有四五年,项目入住率大约是60-70%,在整个大亚湾是相当高的,生活氛围也比较成熟。掌柜实探:大亚湾名校盘入住率较高 新盘打名校牌吸引深圳客

  星河丹堤最早的一批业主2014年入伙。谭海鑫也曾用数灯方法了解入住情况,“星河丹堤入住率大概在50%以上,由于投资客比较多,一定程度拉低入住率“。

  一半的入住率主要得益于星河丹堤引进的华南师范大学附属惠阳学校。学校开学有三年了,项目内开办了不少像红黄蓝亲子园、七彩孔雀舞蹈学苑、博语琴行星河店、学问思教育、祝博士学习等的少儿培优机构。

  同样带北京师范大学卓越实验学校名校学位的卓越东部蔚蓝海岸,入住率比周边楼盘也明显高出一截。目前该楼盘已全部售罄,二手房挂牌情况比较多。

  房掌柜了解发现,上述这个楼盘老人和小孩比较多,中铭君豪公寓二手房老人带着小孩在这边读书,家长在深圳上班的情况比较多。

  深圳名校学位房均价动辄六七万,对刚需客户来说选择临深带名校学位的楼盘不失为良策,既能兼顾小孩的教育,生活压力也不至于太大。

  房掌柜小编在一位大亚湾某楼盘内部交流上听开发商诉苦,“大亚湾楼盘竞争激烈,大家都想尽办法做到最好,给客户不一样的东西,现在主力购房群体80后很重视学校、商业等配套,喜欢综合体项目,希望足不出户在项目就能解决生活所需。”

  在这个背景下,打名校盘概念逐渐成为楼盘一个大卖点,像泰丰牧马湖引进北大培文惠州实验学校,金地天润自在城引进北京一所名校办学,都成为开发商重点对外释放的信息点。

  谭海鑫认为,“有名校楼盘确实卖得会好些,以前购房者在大亚湾买房最在意的是交通,惠阳供电淡水所走访客户倾听客户心声

靠不靠近主干道,离惠州南站有多远,随着交通配套的逐渐完善,现在购房者更注重交通之外的商业配套、教育配套。”

  大亚湾楼盘这三年房价几乎上涨了200%,热度一度不减,加之是珠三角唯一一个不限购的城市,很多刚需和投资客纠结还能不能买?该不该买?

  谭海鑫认为,今年年底和明年年初是买房的一个窗口期,政府限价,房价比较平稳。大亚湾澳头二手房大亚湾是长线投资,不适合短炒。

  如果是刚需,建议不要往很热的地方去凑,可以考虑离万达商圈、惠州南站三五公里的楼盘,那边楼盘房价大概1.2万/平方米左右,在比较能接受的范围。

  如果是投资客,投资客看中投资回报率,推荐热门楼盘,14号线号线只给了几个站点名,具体站点还没定下来,但周边楼盘价格都有一定提升,基本到1.5-1.8万/平方米。

  “地铁14号线年动工,俗话说地铁一通黄金万两,会造成一部分开发商上调售价。”谭海鑫建议,“如果等地铁动工后再买,要比动工前至少多花三分一的价格。他建议提前布好局。”

  年底银行收紧贷款,批贷比较难,明年年初相对容易些。惠州首套房贷款利率上浮10-20%,有些银行如果购买他们的理财产品利率可以降一点,资质好的客户可以降到10%左右。

  不过,也有业内认为,大亚湾新房供应量很大,二手房整体有价无市,加上拿到红本后还限购三年,泰丰牧马湖二手房一套房可能要耗费很长时间才能转手。

  刘小姐三年前在大亚湾西区买了一套房,当时均价8000元/平方米,如今涨到了13000元/平方米。她打算把房子卖了换深圳首付,可是没有红本,短期内几乎无法脱手。

  大亚湾二手房交易并不活跃,2017年上半年链家网挂牌量不到2000套。一是新房取得红本后还要限售三年;二是新房供应充足选择多样,二手房有价无市。

  在深圳工作的董先生打算在大亚湾投资一套房。“除非二手房地段特别好,价格有优势,否则不会考虑,二手房交易复杂,银行评估贷款也麻烦。”

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